Normativa para viviendas de uso turístico en Madrid

De entre las muchas cuestiones que constituyen un problema en las grandes ciudades está la referente a la vivienda turística. La proliferación de esta forma de explotación comercial está generando diferentes problemas de convivencia con los vecinos que habitan de forma permanente las viviendas de uso residencial, así como la masificación turística del centro de nuestras grandes urbes.

En el caso de Madrid, ya en 2019 la corporación trató de poner coto a esta situación de las viviendas de uso turístico (VUT) con una serie de medidas legales que restringen este tipo de actividad. Tras un largo proceso legal el TSJ de la Comunidad de Madrid se pronunció favorablemente a estas medidas.

Sin embargo, el actual equipo de gobierno está profundizando en un modelo híbrido que trate de hacer converger la necesidad de creación de actividad económica con una regulación de cierta rigidez que proteja las demandas de los residentes.

En definitiva, se ha tratado  de implementar una normativa en Madrid que sea algo flexible con la existencia de este tipo de alojamientos pero bajo unos estándares normativos que sean fácilmente controlables por parte de las autoridades.

Normativa

El 29 de julio de 2021 la Junta de Gobierno del Excmo. Ayuntamiento de Madrid, a iniciativa del Área de Desarrollo Urbano, dio un paso para cambiar la situación dando luz verde a un avance de este plan, enmarcado dentro del Plan de Hospedaje y Viviendas Turísticas de nuestra capital.

Este plan de Hospedaje que data de marzo de 2019 constituye una herramienta de ordenación para agrupar toda clase de alojamiento turístico en la ciudad de Madrid.

Ya que el Ayuntamiento incluyó este tipo de explotaciones turísticas (muchas de ellas realizadas por personas particulares) dentro del listado de actividades económicas, estas actividades quedaron bajo la regulación y las categorías establecidas en el Decreto 159/2003 de 10 de julio, de Ordenación de Establecimientos Hoteleros en la Comunidad de Madrid donde se fijan las normas de mínimos que ha de cumplir cada categoría de alojamiento y por supuesto, las viviendas turísticas.

Normativa para viviendas vacacionales en Madrid

Los aspectos más importantes de está norma que se ha fraguado son esencialmente dos:

1. En primer lugar, la normativa VUT de Madrid establece que la vivienda de uso vacacional solo podrá situarse en los bajos o primeras plantas de los edificios, condicionado siempre a que no haya vecinos justo debajo de las mismas y siempre que no se contradiga lo dispuesto en los estatutos de cada comunidad.
2. Por otro lado, propone la eliminación del requisito actual que establece que estas viviendas tengan un acceso independiente, separado al portal del edificio.

Vivienda turísticas en bajos o primeros pisos

Esta medida va a suponer de golpe que muchas de las viviendas turísticas actuales queden fuera de ordenación, al margen de esta normativa.

Hay que tener en cuenta que un alto porcentaje de las mismas se encuentran situadas en alturas superiores a un primer piso, por lo que hay que dar respuesta a lo que sucederá con las situaciones legalmente preestablecidas en el momento de entrada en vigor de la norma.

Vivienda sin acceso independiente

Al contrario que el requisito anterior esto supondría colocar a muchas viviendas turísticas dentro de la legalidad puesto que en la actualidad la gran mayoría de las mismas se encontraban dentro de edificios en los que no disponían de un acceso independiente de portal sino que su acceso desde el exterior se hacía desde el portal comunitario.

Por lo tanto el Ayuntamiento está dando una cal y otra de arena y habrá que ver cómo encajan estas propuestas  las asociaciones de empresarios de vivienda turística.

¿Qué efectos tiene esta normativa respecto de las situaciones previamente establecidas?

De aquellas viviendas turísticas que fueran legales respecto a la normativa anterior y que puedan dejar de serlo conforme a esta regulación pueden darse varias situaciones:

• Se puede optar por una regulación transitoria que de un margen de tiempo para adaptarse a la normativa quedando exentas en ese período de inspecciones y actuaciones sancionadoras por parte del Ayuntamiento. Esta posibilidad es poco viable toda vez que si la ilegalidad sobrevenida viene como consecuencia de situarse la vivienda turística en un altura superior a un primero, no habrá posibilidad para el propietario de subsanar la situación. Directamente ese inmueble no será apto legalmente para vivienda de uso turístico.
• Otra posibilidad es un reconocimiento de los derechos previamente establecidos hasta que se extinga la licencia para esa actividad turística.
• La norma también puede extender sus efectos con carácter retroactivo y facultar al Ayuntamiento para acometer expedientes de sanción, contra aquellas viviendas que estén al margen de la nueva legalidad, una solución que puede ser muy drástica.

Del mismo modo y como ya hemos mencionado anteriormente ocurrirá que muchas que no cumplían la normativa vigente sobre acceso independiente pasen a cumplirla.

La aplicación de los principios de norma más favorable deberían permitir su legalización y la paralización y archivos de los expedientes sancionadores que pudieran estar iniciados por este motivo.

¿Qué procedimiento ha de seguirse a partir de ahora?

Al margen de los requisitos que han cambiado, el procedimiento no ha sufrido muchos cambios con respecto al que hay que seguir hoy en día.

Licencia de actividad

Necesariamente la explotación de viviendas turísticas requiere la obtención por parte del Ayuntamiento de una licencia específica que es la licencia de hospedaje cuyos requisitos quedan regulados en Plan Especial de Regulación del uso de Servicios Terciarios en la clase de Hospedaje de 23 de abril del 2019 y la Ordenanza para la Apertura de Actividades Económicas en la Ciudad de Madrid (OAAE).

En cualquier caso, en Ammplio podemos ayudarte para mantener al día tu vivienda turística de cara a la normativa.

Somos un estudio de arquitectura en Madrid especializado en vivienda vacacional, por lo que tenemos conocimiento pleno respecto a  la norma.

Contáctanos sin compromiso y pregúntanos cualquier duda que tengas.