España es una de las primeras potencias mundiales en turismo. Este sector mueve miles de millones de euros cada año en nuestro país. La gran cantidad de infraestructuras hoteleras hace posible que cada año podamos recibir millones de visitantes.

Desde hace unos años ha surgido una forma minorista de negocio de explotación turística en nuestras grandes urbes. Ejemplo de ello lo tenemos en Madrid, donde la vivienda turística ha eclosionado con fuerza, especialmente en las zonas céntricas.

Los propietarios particulares (y también empresarios) de viviendas en desuso ahora pueden rentabilizar sus propiedades de una forma diferente.

Si eres uno de esos propietarios, a continuación te contamos cómo hacer una vivienda turística en bajos y primeros en Madrid. La pregunta inmediata que surge es ¿Por qué no puedo hacerla si la vivienda está, por ejemplo, en un tercero?.

La nueva normativa sobre pisos turísticos en Madrid no permitirá conceder licencias para esta actividad cuando la vivienda se sitúe por encima de dichas alturas.

Para tener una vivienda turística hay que tener en cuenta dos tipos de requisitos: Los requisitos legales y los requisitos técnicos de habitabilidad.

Vivienda de Uso Turístico en primeros y bajos: requisitos legales

En el fondo todos son requisitos legales, lo que ocurre es que algunos tienen un carácter técnico y otros son más formales, de definición conceptual, procedimiento, plazos, etc.

¿Cuándo estamos legalmente ante una vivienda turística?

La respuesta nos la da la propia normativa señalando que son «aquellos pisos, estudios, locales, apartamentos o casas que, de forma habitual, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, para ser cedidos en su totalidad con fines de alojamiento turístico.»

Para cumplir esta definición es necesario seguir un procedimiento administrativo.

Qué procedimiento hay que seguir

Para que la vivienda sea considerada turística desde el punto de vista administrativo es preciso que se dé de alta como tal en los registros administrativos. Los pasos a seguir son los siguientes:

• El trámite de cursar el alta de la vivienda como vivienda de uso turístico (VUT) se realizará ante el órgano competente de la Comunidad Autónoma.

• A los formularios administrativos hay que acompañar la siguiente documentación:
  • Presentar declaración responsable manifestando cumplir los requisitos legales.
  • Certificado de idoneidad con el plano visado por arquitecto.

• Hechos los trámites, la administración asignará un número de vivienda turística. Es con ese número con el que podemos ofertar el arrendamiento turístico en los distintos canales existentes.

Además de todo lo anterior, es necesario obtener la licencia de actividad del Ayuntamiento y obtener el permiso de la comunidad en los casos que este sea necesario.

¿Qué novedades se van a introducir en la normativa de pisos turísticos en Madrid?

En cuanto a las novedades de la normativa de pisos turísticos en Madrid, el primer requisito legal que será obligatorio muy pronto es al que nos hemos referido en la introducción.

El Ayuntamiento de Madrid únicamente permitirá explotar actividad de vivienda turística en inmuebles situados en bajos y primeros de los edificios. Se impide así la explotación en alturas superiores e inferiores.

En las plantas inferiores por no reunir las condiciones de habitabilidad (ventanas al exterior), mientras que las plantas superiores se pretende que sean destinadas a residencia permanente no vacacional, separando el uso turístico de la vivienda permanente, dentro de un mismo edificio.

Por otro lado,  hay que dejar patente que el requisito de acceso independiente a la vía pública dejará de ser obligatorio.

Requisitos técnicos para VUT en primeros y bajos

Nos centramos en lo que exige la normativa para que esa vivienda sea turística en términos de habitabilidad. En concreto el vigente Decreto 79/2014 establece la necesidad de tener un certificado de idoneidad para la vivienda de uso turístico (CIVUT). Este certificado se obtendrá si la vivienda cumple con lo siguiente:

• Tienen servicio de calefacción y suministro de agua fría y caliente.

• Ventilación directa al exterior o a patio interior abierto.

• Están completamente amuebladas y equipadas.

• Existencia de un extintor manual cerca de la entrada.

• Estas viviendas deben estar compuestas como mínimo de salón, comedor, una habitación, cocina y baño, salvo en estudios que podrá integrar en el mismo espacio el salón-comedor y dormitorio.

Hay otros requisitos normativos sobre determinadas indicaciones que deben constar dentro de la vivienda:

• Señalización de emergencia de la puerta de salida.

• Plano de evacuación del edificio en lugar visible.

• Estar a disposición de los inquilinos la copia del CIVUT.

• Deberá constar en lugar visible el teléfono de incidencias y consultas.

• Ha de tener un rótulo informativo con los teléfonos de emergencias redactado como mínimo en español e inglés.

• Igualmente estará a disposición del usuario la tabla de precios y tarifas en la entrada de la vivienda.

• Estarán a disposición de los usuarios hojas de reclamaciones.

• En la puerta de entrada será necesario exhibir una placa distintiva en lugar visible indicativa de que dicha vivienda es de uso turístico.

Además hay unas capacidades mínimas de superficie:

• Viviendas de hasta 25m2 útiles podrán alojar a dos personas.

• Viviendas de 25 a 40m2 útiles, hasta 4 personas si hay dos piezas habitables.

• Cada 10 m 2 útiles más en una estancia habitable adicional y separada, se permitirán dos personas más.

Tramitar licencia municipal de actividad en Madrid

A todas las licencias anteriores para poder iniciar la actividad de tu VUT, hay que añadirle una más: la licencia municipal de actividad. Pero, ¿qué es esta licencia?

Este permiso se denomina Licencia Municipal de Hospedaje y la solicita el Ayuntamiento de Madrid para que cualquier hospedaje, ya sea vivienda, hostel u hotel, pueda operar su actividad.

Este proyecto cuenta con la unión de todos los procedimientos administrativos para poder así obtener la Licencia de Actividad. Así, también obtendrás los documentos con las obras necesarias para renovar o adaptar el inmueble en el caso de que sea necesario.

Sin embargo, se necesitan cumplir una serie de requisitos para poder obtener la licencia.

Los podemos distinguir en tres ramas: la viabilidad del proyecto, es decir, hay que ajustarse al Plan Especial de Hospedajes del Ayuntamiento de Madrid; el Certificado de Idoneidad, cada hospedaje debe cumplirlo, da igual en qué categoría se encuentre; y la implantación de normas, ahora sí dependiendo de qué categoría sea:

• Hay que ajustarse al Plan Especial de Hospedaje. Si una VUT está dentro de los anillos que se establecen en el plan, la actividad solo podrá realizarse en bajos y primeras plantas.

• CIVUT: debe cumplir con el Certificado de Idoneidad para la Vivienda de Uso Turístico, comentado en el punto anterior.

• Dependiendo de qué se va a implantar, cada categoría cuenta con diferentes requisitos:
  • VUT: deben tener un mínimo de habitaciones (entre cocina, dormitorios, baño y salón-comedor). Tendrán que incluir un teléfono para atención al huésped, estarán amuebladas para su uso inmediato y el tamaño tiene que ir en proporción a la gente que pueda estar alojada. Además, los propietarios deben contar con un seguro de responsabilidad civil.
  • Apartamentos turísticos: tendrán que estar ubicados en todo un edificio. El tamaño dependerá de si el apartamento es de 1, 2, 3 o 4 llaves. Esta clasificación se rige por el cumplimiento de unos mínimos como zonas comunes, climatización, etc. De resto, es igual a las VUT.
  • Hostería (hostel): estos inmuebles son aquellos que ofrecen al público habitaciones de capacidad múltiple. Deben cumplir requisitos exactos para denominarse así, como la altura de las habitaciones, la ocupación en zonas comunes, etc.
  • Hostal: pueden localizarse tanto en una parte como en todo un edificio. Dependiendo de cuántas estrellas tiene, si 1, 2 o 3, tendrá que seguir unas normas.
  • Hotel: es algo más que un hostal. Se presenta de manera exclusiva o independiente a otro edificio. Existen hasta 5 estrellas y la categorización dependerá de unos requisitos, como por ejemplo las escaleras, ascensores, accesos o pasillos.

En resumen, para poder llevar a cabo en Madrid la actividad de hospedaje, debes tener en cuenta muchos factores y requisitos. En Ammplio te ayudamos con el proceso. Puedes pedirnos el presupuesto de cada licencia o bien, unificarlo todo en una sola.

Somos el único estudio de arquitectos especializados en viviendas de uso turístico en Madrid. Por eso, estamos al tanto de cada cambio en la legislación y tenemos en cuenta tanto aspectos técnicos como legales.