Todo lo que necesitas saber sobre la legalización de una obra
Legalizar una obra es un procedimiento que está a la orden del día en el sector de los arquitectos.
Hacer una obra sin licencia es más común de lo que parece. Muchas reformas o construcciones en principio sencillas (el cerramiento de una terraza, la construcción de una cochera en una parcela…) necesitan de una licencia de obras expedida por el Ayuntamiento y validada por un arquitecto.
La inmensa mayoría de veces, estas obras se realizan sin maldad, ya de normal la gente no conoce acerca de normativa de obras. Y más teniendo en cuenta que estas normas pueden cambiar de un municipio a otro.
Otras suelen corresponder a la segregación de una vivienda de manera informal o al levantamiento de una casa sin autorización municipal.
Legalizar obras sin licencia: un proceso contemplado
Un porcentaje elevadísimo de Ayuntamientos españoles admite la legalización de obras a posteriori. Es decir, que hagas la reforma, cerramiento, etc. y después o durante las obras vayas a la ventanilla correspondiente a formalizar la obra.
Lo más habitual en estos casos es que se legalice la obra si la Administración pública encuentra una infracción (estructura, patrimonio, Ley de Propiedad Horizontal…). Una vez llegue el aviso, se da un periodo de dos meses al propietario para que complete la legalización.
En caso de no hacerlo, deberá revertir las obras y abonar una sanción administrativa.
Por ejemplo, si te pillan cerrando una terraza sin tener licencia y no lo formalizas, tendrás que pagar porque dejen la terraza como estaba y, encima, una multa.
Todo esto se puede solucionar con el llamado expediente de legalización de obra consolidada. En este documento figuran los cambios realizados en la propiedad (bien sea una vivienda, un local, etc.) para que la Administración tenga constancia de ellos y su legalidad urbanística.
Claro está, este informe sobre la legalización de obra consolidada ha de estar firmado por por un arquitecto o arquitecto técnico; ya que normalmente incluirá un Proyecto Técnico.
¿Por qué voy a necesitar una formalización de la obra?
Sí, si vives en una parcela apartada y tu cuñado te cambia la bañera por un plato de ducha, nadie se va a enterar.
No obstante, hay algunos supuestos donde necesitarás sí o sí pasar por la legalización de estos cambios en tu propiedad:
- Concesión de licencia de actividad (si es un local)
- Venta o alquiler.
- Contratación de suministros.
- Realización de obras de acondicionamiento o rehabilitación.
- Pedir ayudas para la rehabilitación, accesibilidad del edificio…
Muchas de estas medidas están pensadas para no hacer la trampa en caso de una segregación de vivienda.
Aparte de todo esto, te recordamos que como ciudadano estás en la obligación de cumplir la Ley, también la urbanística.
¿En qué casos voy a necesitar una licencia o legalizar una obra?
Todas las obras o reformas no son iguales. Por lógica, no requiere la misma complejidad técnica o estructural pintar una pared que quitar un techo falso. Y ninguna de estas cosas tiene que ver con construir una nueva planta en una casa.
Por este motivo, cabe diferenciar entre dos tipos de licencia y aquellas obras o reformas que no requieren ni preguntar.
Prodecimientos que NO requieren licencia
- Pintar el interior de una propiedad.
- Alisar las paredes.
- Lijar el parquet
- Cambiar las tuberías del agua.
- Sustituir la instalación eléctrica.
- Modificar soldados y alicatados.
Prodecimientos sujetos a licencia de obra menor
Las obras menores son aquellas a priori más sencillas, asequibles y que no alteran la estructura o los elementos comunes de la propiedad. Como tales, no están sujetas a la normativa del Código Técnico de Edificación ni asociadas a un proyecto de obra.
Se consideran obras menores:
- Cambio de puertas y ventanas.
- Eliminación de barreras arquitectónicas.
- Cerramientos en balcones, terrazas…
- Instalación de aire acondicionado.
- Sustitución, instalación o eliminación de falsos techos en cocinas y baños.
- Pinturas en la fachada.
Prodecimientos sujetos a licencia de obra mayor
La licencia urbanística, permiso de construcción o licencia de obras a secas (son varios nombres para lo mismo) es un término algo laxo. Esta licencia depende de cada municipio y Plan General de Ordenación Urbanística.
No obstante, podemos establecer que se consideren obra mayor:
- Obras de nueva planta (construir una casa).
- Cambios de uso de inmuebles (un local convertido en vivienda, por ejemplo).
- Modificaciones que alteren el volumen o la altura de una propiedad.
- Obras que se hagan en zonas comunes (garajes, patios de luces…)
- Rehabilitaciones.
- Modificaciones del inmueble relacionadas con las protecciones y evacuaciones en caso de incendios.
En estos casos, las actuaciones estarán sujetas a a la presentación de un proyecto, un plano y un presupuesto por parte de un arquitecto o arquitecto técnico colegiado.
Aparte de todo esto, puede que necesitemos un hueco para colocar un cajón de escombros en la calle, montar un andamio… lo cual requerirá de una licencia adicional concedida por el Ayuntamiento.
Dicho esto, queda claro que la legalización de una obra deberá hacerse cuando no se hubiera pedido una licencia de obra menor o mayor.
¿Cómo es el procedimiento de legalización?
Lo primero es hablar con un estudio de arquitectura que cubra tu zona o municipio. Ellos te pondrán al día sobre la normativa y procedimientos a seguir.
El equipo de profesionales se encargará de realizar, firmar y presentar la documentación técnica necesaria en el Ayuntamiento. Una vez hecho esto, tocará esperar un período de
tiempo que normalmente es inferior a 3 meses. Si no se aprueba, podrá recurrirse el procedimiento.
Hecho esto, tendrás que abonar la correspondiente tasa de gestión urbanística y de residuos, etc. para pasar a la declaración catastral.
Por tanto, hay que tener en cuenta que por un lado se pagará a los profesionales implicados (arquitecto, obreros, etc.) y los materiales y, por otro, los impuestos y tasas municipales correspondientes. Algunos de estos últimos, por cierto, variarán en función de lo que te presupueste el arquitecto.
Legalización de obras: qué te van a pedir en función del estado de la construcción
Puede que la Administración se haya percatado de que tienes una obra a medio hacer y sin licencia. O que te haya denunciado un vecino una vez hecha.
La casuística es bastante extensa y depende de la actualidad de las obras en el momento en el que se te exiga/decidas legalizarlas.
A priori, se puede establecer diferencias de cuatro momentos:
- Con las obras ya ejecutadas.
- Con las obras mal ejecutadas o parcialmente realizadas.
- Antes de que se inicien.
- Justo al concluirse.
En cada caso, el responsable del proyecto deberá redactar unos documentos diferentes, ya que el procedimiento a seguir será distinto.
Por ejemplo, los pasos a seguir en una vivienda mal segregada (que no cumpla criterios de habitabilidad) serán distintos a si en vuestra comunidad de vecinos estáis en proceso de hacer una obra en el garaje sin autorización.
Ante la duda, mejor consultar al experto
Hacer una obra sin licencia, y más cuando se trata de una obra mayor es peligroso para el bolsillo y para la integridad de sus usuarios. Por eso mismo, lo recomendable es confiar en la valoración de un arquitecto.
Si en tu caso se requiere una legalización de licencia de obra en Madrid, no dudes en ponerte en contacto con el equipo de Ammplio. Tenemos experiencia en este tipo de gestiones documentales, sin importar el estado de tu obra.
Nos esforzamos por hacer que tu obra cumpla con la normativa vigente y puedas legalizarla haciendo los mínimos cambios posibles. Aportamos nuestra visión, experiencia y buen hacer para que este procedimiento sea lo más cómodo y rápido posible.
Ofrecemos un presupuesto fijo y por adelantado para que no tengas ninguna sorpresa desagradable, y te desglosamos lo que tendrías que pagar tanto por mano de obra y materiales, así como las tasas e impuestos pertinentes.
¿Tienes alguna duda? ¿Quieres informarte mejor sobre este procedimiento? Contáctanos sin compromiso y te explicaremos lo que necesites saber.
