Sustitución de cubierta en comunidad de propietarios: quién puede hacerlo y qué se necesita

 In Arquitectura, Normativa

La sustitución de la cubierta de un edificio es una de las obras que más polémica puede generar entre los vecinos. ¿Quién puede hacerlo? ¿Qué hace falta? Te contamos todo lo que necesitas saber:

Cambiar cubierta en comunidad de propietarios

A menudo nos topamos con propietarios de áticos que tienen una terraza que es común de todos los vecinos pero de uso privativo. ¿Qué dice la normativa sobre las obras que se pueden hacer sin el consentimiento de la comunidad?

Lo cierto, es que es una pregunta bastante habitual. Y es que, la cubierta es un elemento común aunque sea considerada de uso privativo porque a pesar de estar en los áticos, pertenece a todos los vecinos al ser la propia cubierta del edificio.

Partiendo de esto, el mantenimiento de la misma debe hacerlo el propietario que hace uso de ella de forma exclusiva, así como cualquier deterioro que se pueda producir en ella. 

Es decir, se trata de unas obras que se pueden hacer sin el consentimiento de la comunidad de vecinos, dado que entran dentro del considerado ‘mantenimiento de la finca’.

Claro que, hay situaciones en las que deberán abonar los desperfectos a la comunidad de vecinos. Es decir, si se produce un deterioro fruto del paso del tiempo o se comete una negligencia, la obligación del arreglo y el pago pasaría a ser la comunidad de propietarios. 

Entraría en obra de conservación y mantenimiento del edificio. De hecho, así está recogido en el artículo 10.1.a de la propia Ley de Propiedad Horizontal.

Por lo tanto, no será necesario que la junta de vecinos se reúna para aprobar la realización de estos trabajos y obras necesarios para el correcto mantenimiento de las instalaciones comunes, para así garantizar la seguridad, la habitabilidad, la accesibilidad y unas condiciones buenas de conservación.

Incluso si la Comunidad de propietarios tuviera que intervenir la cubierta de uso privativo, el propietario del ático tendría que permitir el paso a través de su vivienda para hacer dichas obras. Así lo recoge el artículo 9.c de la Ley de Propiedad Horizontal. 

Pero, ¿y si es el propietario del ático el que decide hacer obras en la terraza? Si decide instalar un cerramiento para ampliar la vivienda, esa modificación del uso de la terraza debería ser aprobada por ⅗ partes de los propietarios.

Para cambios de ese tipo, el propietario del ático necesita tener la mayoría. Necesita que al menos 3 de cada 5 vecinos le den su visto bueno, tal y como hace constar el artículo 10.3.b de la propia ley de propiedad horizontal.

Todo debe figurar en el propio Reglamento del Régimen Interior de la propia Comunidad, de tal forma que los propietarios del ático puedan cambiar la cubierta si así lo deseen siempre que se les sea permitido.

Claro que, también hay que contemplar las normativas del Ayuntamiento. Es decir, si los vecinos están de acuerdo en que puedes instalar una cubierta en la terraza pero el Ayuntamiento no lo permite, no podrás sacar adelante. Necesitarás una licencia para poder hacerlo.

En el caso de hacerlo sin permiso, ten en cuenta que la obra prescribe en un determinado número de años. Depende de la comunidad autónoma o del Ayuntamiento en sí. Pero mejor pedir permiso antes.

 

Entonces, ¿quién puede hacerlo y qué se necesita?

Como ves, depende de muchos factores. En el caso de que sean los propietarios del ático los que desean instalar una cubierta, deberán pedir permiso a los vecinos. Si la mayoría dicen que sí, lo siguiente es pedir licencia al Ayuntamiento.

En el caso de que decidan cambiarla por otra, lo mismo. Es una derrama que se puede votar entre todos los vecinos, para que salga adelante o no.

No obstante, también puede que una inspección técnica del edificio pida que hay que cambiar la cubierta. En ese caso sería obligatorio hacerlo, con la consecuente derrama que eso supone.

Al fin y al cabo, no es lo mismo cambiar la cubierta del edificio que instalar una cubierta en una terraza que siempre ha sido abierta. Si la obra a realizar es el cambio, se prevé que es porque filtra agua o da algún tipo de problema. Aunque también puede querer cambiarse por estética.

En el caso de ser un problema que afecte a cualquier vivienda, será responsabilidad de la comunidad de vecinos arreglarlo, para garantizar la habitabilidad. Es decir, deben colaborar todos, no únicamente los que vienen en el ático.

 

> Cuéntanos tu caso

Lo mejor es que te pongas en contacto con nuestro estudio de arquitectura en Madrid y nos cuentes tu situación, lo que ocurre en tu edificio y lo que supone el cambio de la cubierta. Cada caso es un mundo y es fundamental estudiarlo para tomar una buena decisión y que todo vaya bien.

Si insistimos en que el tema de la cubierta en los áticos y en los edificios tiende a sembrar mucha polémica, dado que a menudo no quieren hacer frente a los gastos de las reparaciones ni los propietarios del ático ni los vecinos. Pero dependiendo de lo que ocurra, los daños irán a cargo de uno o de todos.

Por eso es importante que te dejes asesorar por buenos expertos, para que sepas que hacer en todo momento y cómo debes actuar, siempre con la normativa de la Comunidad de Madrid en la mano y cumpliendo con la LdPH.

 

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Si deseas cambiar la cubierta de tu edificio y tienes dudas sobre cómo proceder, te ayudamos. Es una situación delicada y es normal que tengas dudas y que quieras hacerlo todo bien, con el mejor desenlace posible.

Como expertos, no dudes en contarnos tu caso y acudiremos de inmediato a inspeccionar el edificio y tus derechos, para ayudarte. Infórmate sin compromiso.

 

Showing 15 comments
  • Ursula
    Responder

    Debe haber aprobración de la totalidad de los propietarios?

    • Ammplio
      Responder

      Si, todos los acuerdos deben ser aprobados en junta. Quizá te refieras a la necesidad de mayoría en vez de unanimidad, en cuyo caso se requieren 3/5 partes. Las medidas de mejora de accesibilidad son preceptivas si, además, existe una persona mayor de 70 años viviendo en el edificio.

  • Carolina S.
    Responder

    Buenos días, en mi comunidad se está pidiendo presupuesto para la sustitución del tejado, mi casa es el ático, por lo que durante las obras no se puede habitar la vivienda que la tengo alquilada. Tengo varias dudas: 1. La comunidad debe indemnizar al inquilino por el importe del alquiler acordado mientras no pueda habitar la vivienda? 2. la comunidad debe hacerse cargo del coste de guardamuebles del inquilino mientras dure la obra? 3. La comunidad debe hacerse cargo del gasto de luz y agua que se generen por la obra en mi vivienda? 4. La comunidad debe reponer a su estado original la instalación eléctrica que va por el techo de mi casa? en esta obra se va a desmontar tanto el tejado como el techo. 5. La comunidad ha solicitado en el presupuesto la reparación y pintado de las terrazas del resto de pisos sin incluir la terraza de mi ático, tengo derecho a reclamar que se incluya? 6. Tengo derecho a que se deje la casa pintada tras la sustitución completa de tejado y techo? Muchas gracias de antemano, me sería de gran ayuda ya que son muchas cuestiones y no soy capaz de encontrar respuesta a todo por internet. Un saludo.

  • Santiago
    Responder

    Buenas, mi problema es que nuestra comunidad hemos tenido que realizar la IEE en edificio de Madrid, y nos hemos encontrado por el estudio realizado, que en el tejado se han realizado obras sin consentimiento de la comunidad, se han quitado las tejas a unas partes dejándolas planas como si fueran unas pequeñas terrazas alrededor de uno de los miradores de una buhardilla. Mi pregunta es si la comunidad tiene que hacerse cargo de los gastos del arreglo de dejar el tejado en perfectas condiciones, o por lo contrario se le puede pedir al copropietario de la buhardilla que se haga cargo del arreglo y cómo podemos actuar.
    Muchas gracias.

  • María
    Responder

    En una comunidad de 12 vecinos hay 2 que tienen terrazas. ¿ A quien corresponde el pago de la sustitución de las baldosas ? Gracias

    • Iris
      Responder

      Hola
      Vivo en la puerta 2 y somos 16 puertas.
      Quería poner una cinta de correr y aprovechar el sol y hacer abdominales y yoga sola…en la cubierta del edificio? Puedo hacerlo?
      Ya que tengo las llaves de allá arriba

      • Ammplio
        Responder

        Hola Iris, pues la verdad es que nos encanta tu plan y suena estupendo! Si nos avisas, nos apuntamos contigo 😉

        Pero en cuanto al uso de los espacios comunes de los edificios, vienen generalmente recogidos en los estatutos o actas de las juntas de propietarios y serán estos los que determinen el régimen establecido.

  • María
    Responder

    Con motivo de rotura tubo caída aguas pluviales han sido afectadas 2 habitaciones de 2 vecinos. A uno la comunidad le ha abonado el total de la reparación de la misma y a otro le dicen que sólo le pueden dar lo que paga el seguro de la comunidad lo cual se queda muy corto pues hay una diferencia de 800€. Es esto legal?

  • Maria
    Responder

    La declaración de la Inspección técnica de Edificios ,¿es vinculante? para llevar dicha opinión ante un juzgado?
    El tejado de mi comunidad está en mal estado tiene más de 47 años y es de uralita, los vecinos se niegan a cambiarlo, aunque haya subenciones al respecto.
    Que me aconsejan que haga ….. porque pagar yo sola todo el remplazo del tejado, me parece mucho.
    ¿podría solicitar si se niegan a poner el tejado, que me pongan el tejado nuevo sólo a mi vivienda y dejar el resto del tejado sin arreglar?

  • Isabel
    Responder

    En mi comunidad se cambió el tejado hace 18 años. Por un problema puntual con la antena, al vecino del 4° derecha le salió una gotera que se arregló y todo bien.
    El problema es que vivimos en un sitio con muchos árboles que ensucian el tejado y a mis vecinos se les ha ocurrido que es buena idea cambiar las tejas y poner el tejado liso para que (sic) «el viento se lleve las hojas» y así nos ahorremos el pagar a una empresa que venga a limpiar el tejado y los canalones 1 vez al año. Alegan que, además, el material es aislante a pesar de que entre el tejado y el techo del vecino, hay una cámara y que jamás, en 17 años, han salido goteras.

    El tejado está perfectamente y la ITE se pasó en 2016.

    La pregunta es si, de acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal, esa obra sería de conservación o de mejora y si todos los vecinos estaríamos obligados a pagar.

  • Míriam
    Responder

    Hola, tenemos un cerramiento de terraza desde hace más de 30 años, es el último piso del edificio y se le hizo cubierta a la terraza.
    En estos estos años no ha habido ningún problema.
    Ahora se está cambiando todo el tejado del edificio y nos reclaman la parte del tejado de nuestra terraza, alegando que es de uso privativo.
    Mi pregunta es si es privativo o después de tantos años, el trozo de tejado de nuestra terraza es perteneciente ya a la comunidad.

    Un saludo y gracias

    • Ammplio
      Responder

      Hola Miriam, el régimen de uso privativo no determina el régimen de propiedad. Es decir, cuando un elemento común está bajo régimen de uso privativo no quiere decir que sea propiedad privada, sino todo lo contrario: este es un elemento que, pese a pertenecer a la comunidad de propietario, solo puede utilizarse bajo cierto régimen o condicionantes. En este caso, solo podrá ser utilizado por el propietario X de la planta X (vosotros).

      En cuanto a la cubierta, entendemos que el levantamiento de vuestra cubierta «se ha unido» a la cubierta comunitaria del resto del edificio. Lo que sí podemos decirte es que los espacios comunes de uso privativo siguen siendo responsabilidad de la comunidad de propietarios. Pero si se hacen modificaciones de motu propio sin permiso de la comunidad resulta extraño pedirles a ellos que se hagan cargo de su mantenimiento. Otro asunto es que la comunidad hubiere dado el visto bueno o se solicitara la prescripción de la obras ejecutadas.

  • Ramón Robles
    Responder

    Buenos días, si en su día realizamos con el consentimiento de la comunidad un añadido a la cubierta (para ganar una habitación más) y ahora hay goteras en la vivienda, ¿quién debe hacerse cargo de la reparación de la cubierta y la limpieza de los canalones? ¿La comunidad o yo como propietario de la vivienda?

  • María
    Responder

    Hola. En mi comunidad hay filtraciones por la tela asfáltica por lo que habrá que cambiarla. Como es una obra cara me gustaría saber qué puedo hacer si los vecinos siguen dándome largas, esto ya dura años.
    Las terrazas son de uso privativo pero entiendo que la cubierta es de todos puesto que cae agua en varios puntos. A mi me cae agua cuando llueve mucho y al otro vecino también pero dice que le da igual.
    ¿Qué ocurre si no quieren pagar o no quieren hacer una derrama?
    María

  • Paqui
    Responder

    Mi edificio esa en el casco antiguo quiero arreglar el tejado porque cada seis o siete meses hay que arreglar goteras de los últimos pisos las tejas están muy viejas y se rompen por eso las goteras y no se que normativas hay en este aspecto y que opciones hay de cambio de tejado … gracias

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