El negocio del alquiler nunca pasa de moda ni para pequeños ni grandes inversores. Si dispones de una vivienda o quieres invertir con el fin de alquilarla, es importante que conozcas tanto las ventajas como los riesgos de cada tipo de alquiler para obtener la mayor rentabilidad.  Hacer números es fundamental para sacarle el máximo provecho al alquiler de tu vivienda. En el mundo de los negocios nunca hay blanco o negro y la clave consiste en hacer una correcta gestión.

A pesar de que el alquiler vacacional se considera muy rentable, hay una corriente de opinión que defiende que con el alquiler tradicional se obtienen en realidad más beneficios. Con respecto a esto vamos a hacer un análisis usando los datos que recoge el Ayuntamiento de Madrid en su informe sobre viviendas de uso turístico. De esta forma podrás ver con claridad que el alquiler vacacional sigue siendo mucho más rentable siempre y cuando se gestione de una forma profesional y se tengan en cuenta una serie de aspectos. No obstante, si después de leer este artículo tienes alguna duda, no dudes en contactar con nosotros al correo [email protected]

¿Cuánto se gana con cada tipo de alquiler?

Según los datos antes mencionados el propietario de una vivienda cuyo alquiler se destine a fines turísticos en Madrid obtiene de media unos 320 euros mensuales. A priori esta cantidad puede parecer poco dinero, y lo es, teniendo en cuenta que los alquileres en el centro de Madrid suelen superar los 1000€ al mes, y los alquileres en las zonas más económicas rondan los 800 euros mensuales. ¿Es entonces más rentable el alquiler tradicional que el turístico? Hay que tener en cuenta que esta cantidad de 320 euros al mes se ha calculado sobre unas cifras aproximadas de 70 noches al año o menos de 10 noches al mes y, además, puede tener (y sabemos que tiene) ciertas connotaciones. Por esta razón si no se analizan los datos en profundidad te puede dar una visión equivocada sobre este mercado.

Una alta ocupación conlleva grandes beneficios

Este mismo informe presentado por el Ayuntamiento de Madrid que toma ente otros datos los proporcionados por la empresa Airbnb, indica que en caso de que consigamos tener nuestra vivienda de alquiler vacacional ocupada durante aproximadamente el 65% del año, los ingresos serían aproximadamente un 100% superiores a los que obtendríamos con un alquiler tradicional. Según los datos de la fuente que estamos analizando si se consigue una ocupación en una vivienda destinada al alquiler con fines turísticos superior al 75% del total del año, los ingresos podrían alcanzar aproximadamente los 20.000€. Si nos dedicamos al alquiler de tradicional de larga duración, los ingresos anuales según los precios actuales de alquiler en las mejores zonas de Madrid rondarían los 12.000€, siempre hablando de viviendas de características similares.

Según Alehost.es, una de las empresas de gestión vacacional de mayor éxito, para obtener una gran rentabilidad dependemos de tener un alto porcentaje anual de ocupación. Para esto lo mejor es profesionalizar tu inversión y tener a alguien que te ayude o incluso gestione por ti el negocio. Los gastos que esta gestión externa te pueda producir los compensarás sobradamente con el aumento exponencial de inquilinos y por tanto de beneficios que obtendrás con tu vivienda en alquiler.

El trato de Hacienda según el tipo de alquiler

En lo referente a impuestos debes tener en cuenta que el trato que hace el Estado según el tipo de alquiler al que destinas tu vivienda es distinto. A pesar de que tanto el alquiler tradicional como el vacacional deben tributar en el IRPF, un arrendatario de larga duración puede disfrutar de una deducción del 60%. Esta deducción se aplica a la cantidad obtenida tras restarle los gastos de servicios y suministros a los ingresos que, en un alquiler tradicional, generalmente son pocos.

En el caso de las viviendas de uso turístico la tributación es diferente. Podrás deducir los gastos propios de los servicios y suministros de la vivienda, y los ingresos se declaran en el apartado de rendimientos del capital mobiliario en tu declaración de la renta. Además, si quieres ofrecer servicios a tus inquilinos como una dieta de comidas deberás incluir el IVA del 10%. Este último caso es opcional y en la mayoría de los casos, es menos rentable.

Otras ventajas e inconvenientes del alquiler vacacional frente al alquiler tradicional

Hay que tener en cuenta que cuando el alquiler de tu vivienda sea con fines turísticos tendrás que tener una alta disponibilidad para tus huéspedes. Si tu trabajo no te deja mucho tiempo puede que necesites a otra persona para que se encargue de tareas como la entrega de llaves, la limpieza, o la reposición de enseres. En esta situación también te sería de utilidad contar con la ayuda de una empresa de gestión.

Dos de los puntos más a favor del alquiler vacacional es que podrás disponer siempre de tu vivienda, sin renunciar a ella durante tres años y que, frente a lo que pueda creerse, la vivienda se mantiene en mejores condiciones, pues la mayoría de los huéspedes pasa pocas horas en la vivienda y a ninguno de ellos le dará por hacer agujeros en las paredes o pintarlas de otro color. Además, como garantía adicional, las mayorías de las webs de alquiler como Airbnb ó homeaway disponen de seguros que te protegen, además de la fianza que puedas cobrar a tus huéspedes para arreglar pequeños desperfectos si los producen.

Otro punto a favor, es que se reduce notablemente el riesgo de morosidad, uno de los principales problemas de los arrendadores. Enfrentarte a un largo proceso de desahucio es la prioridad a evitar si vas a poner tu vivienda en alquiler.

Como hemos visto en el caso de los alojamientos turísticos si se gestionan correctamente pueden obtenerse más beneficios que no son solo económicos.  Si tienes alguna duda o necesitas nuestra ayuda te recordamos que estamos encantados de atenderte en el correo [email protected]

Si quieres poner en marcha tu vivienda turística aquí puedes tramitarla al completo.