Madrid al ser una gran urbe tiene grandes posibilidades en todos los sentidos. El porcentaje de población y de turistas que visitan la capital es cada vez mayor. Por eso, una de las opciones más buscadas últimamente es la segregación de una vivienda.

¿Qué es segregar una vivienda?

Según la primera acepción de la RAE segregar significa separar o apartar a algo o a alguien de otra u otras cosas. En el ámbito inmobiliario esto se traduce en fragmentar o dividir  un inmueble en dos o más partes y separarlas entre sí. Es decir, significa que de una vivienda, se crean dos casas o una casa y un local u oficina.

¿Qué formas hay para dividir la vivienda?

A la hora de dividir un inmueble se puede hacer en dos planos diferentes:

• División o segregación física
• División o segregación jurídica o administrativa

¿Qué es la segregación física?

Llamamos segregación física a la obra de albañilería que hay que ejecutar para dividir y separar un inmueble.

Dicho de forma pedestre y simplificada sería básicamente levantar un muro y pared dentro de la vivienda y adaptar las dos entidades resultantes para que tengan todos los servicios necesarios de habitabilidad (baño, tomas de corriente, teléfono, gas, etc).

¿Qué es la segregación jurídica?

En nuestro sistema hipotecario, la propiedad y los derechos sobre bienes inmuebles se inscriben en el Registro de la Propiedad.

Por lo tanto, por mucho que ejecutemos la obra de división de la vivienda en dos o más, frente a terceros que se fían del Registro, la finca seguirá siendo una unidad no separada si no se inscribe en el Registro de la Propiedad. Así además evitamos futuros problemas.

Sin embargo, esto no es lo único que hay que hacer. Los cambios físicos deben quedar reflejados en el Catastro que es un Registro municipal a efectos del IBI y de urbanismo.

Lo normal es que ambos tipos de segregaciones (física y jurídica)  estén unidas y sean simultáneas aunque no es extraño ver segregaciones físicas que no tienen su reflejo registral.

Por lo tanto la segregación jurídica será el cumplimiento de los requisitos legales y de las inscripciones registrales necesarias para la segregación física.

Quiero separar una casa en dos ¿Qué tengo que hacer?

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¿Cómo es el proceso de segregación de vivienda en Madrid?

Cuando empezamos con el proceso de segregación, se puede dividir en dos fases:

• Una administrativa
• Otra de ejecución

Fase administrativa

Es la fase inicial en la que se estudia la viabilidad de hacer la segregación propuesta y cómo ha de hacerse. No suele haber problemas en hacer segregaciones de inmuebles pero ello ha de hacerse cumpliendo unos requisitos legales cuya falta de cumplimiento supondrá no poder llevar a efecto debidamente la segregación de la vivienda en Madrid.

Para ello verificaremos:

• Que el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) y otras normas no impiden la segregación concreta de las viviendas en una ubicación concreta.
• Que la comunidad de vecinos no establece prohibiciones o limitaciones a la segregación. Normalmente hay que pedir permiso a la comunidad en cuya acta de aprobación se fijarán las nuevas cuotas de participación en la comunidad de los inmuebles resultantes.
• Qué se cumplan los requisitos técnicos de habitabilidad y seguridad para que las entidades resultantes puedan ser consideradas legalmente como viviendas.

Dicho todo lo anterior, la pregunta es obligada…

¿Qué requisitos técnicos han de cumplir las viviendas resultantes de una segregación? Las viviendas deben cumplir con los siguientes mínimos:

• Se exige que las viviendas tengan una superficie útil mínima de 38m2.
• Al menos deben tener las siguientes estancias:
  • Cocina.
  • Aseo.
  • Dormitorio.
  • Salón-Comedor.

Cuando se trata de estudios que tienen todo integrado, la superficie mínima se reduce a 25m2 y lo único que deberá estar separado por paredes será el baño.

• Que alguna parte dé al exterior ya sea a la vía pública o a un patio privado. Se pretende evitar que en las viviendas no haya nada de luz natural.
• Altura mínima de 2,5 metros.
• También deben cumplirse determinadas superficies mínimas de las habitaciones:
  • Dormitorios mínimos de 6 o 10m2 según sean individuales o dobles, respectivamente
  • Salón, 10,00 m2
  • La cocina debe tener al menos 5,00 m2
  • Retrete: 1,5 m2
• Adicionalmente debemos tener presente que la vivienda tiene que cumplir unas condiciones mínimas de iluminación y ventilación

Estas cuestiones se tendrán en cuenta a la hora de hacer el proyecto de segregación, vigilando que se cumple la normativa del Código Técnico y El Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) amén de otras normas municipales.

Fase de ejecución

Analizada la viabilidad técnico- jurídica y física para realizar la segregación, entraremos en la fase de ejecución o de obra en donde toca realizar los trabajos de albañilería.

¿Cuándo puedo empezar las obras de segregación?

Sabiendo que se cumple todo lo indicado en las cuestiones anteriores los pasos a seguir son realizar:

1. Realización del proyecto de obra que deberá ser visado por arquitecto colegiado. Contendrá toda la documentación necesaria para que el Ayuntamiento autorice las obras.
2. Solicitar la licencia de obras en el Ayuntamiento y poder iniciar la segregación física conforme al proyecto redactado. El arquitecto y la dirección técnica supervisarán que las obras se lleven a efecto conforme al proyecto elaborado previamente.

Cuando se acaben las obras ¿necesito algún trámite adicional?

Acabadas las obras se procederá a:

• Emitir por parte de la dirección facultativa, certificado de final de obra.
• Solicitar o presentar declaración responsable de primera ocupación. (En Madrid basta con presentar dicha declaración para la ocupación legal de vivienda nueva o rehabilitada). Es una declaración en la que se manifiesta que la obra realizada se ajusta al proyecto y a la legalidad urbanística.
• Presentar la obra nueva terminada en el Registro de la Propiedad para crear las nuevas fincas y recoger la nueva descripción de las mismas (superficies, linderos, habitaciones, etc).

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