Plan Especial de Hospedaje y Viviendas Turísticas en Madrid: qué debes saber

En el caso de que tengas una vivienda de uso turístico (VUT) o cualquier clase de hospedaje (hotel, hostal, albergue), debes saber que en Madrid se ha aprobado el Plan Especial de Hospedaje y Viviendas Turísticas. Como el plan ha generado mucha incertidumbre, vamos a tratar de explicar en qué consiste y CÓMO OBTENER LICENCIAS TURÍSTICAS en Madrid después de su entrada en vigor. Pero antes de comenzar, quiero empezar por el final y resolver una cuestión que, desgraciadamente, vemos CASI A DIARIO en el estudio:

¿Es necesario hacer un cambio de uso a un local para tener una vivienda turística?

La respuesta es: ROTUNDAMENTE NO! Si algún arquitecto, ingeniero o técnico municipal te ha dicho (o hecho) lo contrario, llámame urgentemente o mándame un correo.

Guía | Plan de hospedaje y viviendas turísticas en Madrid

Antes de comenzar, te hemos preparado una guia que resume toda la complejidad del plan especial de hospedaje en un documento muy sencillo. Puedes descargarlo y compartirlo a tu elección. En él verás información adicional que hemos preparado con mucho esmero para simplificar al máximo la normativa actual:

A mediados del 2019 se publicó esta normativa que incluia nuevas medidas normativas para la regulación de la vivienda de uso turístico en Madrid. Previamente, en enero de 2018, las viviendas turísticas habían sido incluidas en el listado de actividades económicas del ayuntamiento de Madrid. Este era el primer paso del Ayuntamiento para aplicar medidas más restrictivas y controlar los pisos turísticos que, de algún modo, fueron culpados por la masificación de turistas en el centro de la capital. Este nuevo cambio, es de aplicación a TODOS LOS HOSPEDAJES de la villa de Madrid: 

Categorías de alojamientos Comunidad de Madrid

El mes de marzo del 2019 surgió el Plan Especial de Hospedaje (PEH). Este plan no es más que una nueva herramienta de ordenación que agrupa todos los alojamientos bajo una norma común. Al ser declaradas «actividad económica» las viviendas turísticas, el ayuntamiento exige la LICENCIA DE ACTIVIDAD y FUNCIONAMIENTO a todas las clases de hospedaje que, a su vez, estas son categorizadas según el Decreto 159/2003, de 10 de julio, de Ordenación de Establecimientos Hoteleros de la Comunidad de Madrid. Dentro de este decreto de la CAM se establecen los requisitos mínimos de cada categoría que podrás ver aquí tanto para hoteles u hostales como para viviendas turísticas. 

La diferencia respecto a los criterios anteriores, de sobra conocidos, es que se introducen nuevas restricciones en función de la clasificación de uso del suelo según el PGOUM. Estas restricciones se distribuyen según una clasificación en «anillos» desde el distrito centro hasta la m30 aproximadamente. Por tanto, tenemos 3 anillos: uno en el centro, otro en Chamberí y una parte de Chamartín, Salamanca, Retiro, Arganzuela y Moncloa-Aravaca y, el tercero está en toda la parte de Tetuan, Usera, Carabanchel y Latina.

Anillos del plan especial de hospedaje del ayuntamiento de Madrid

¿Qué pasa con lo que queda fuera de los anillos? Hay novedades, así que te lo explicamos ahora.

¿En qué casos es necesario cumplir con el Plan Especial de Hospedaje en Madrid?

El PLAN ESPECIAL DE HOSPEDAJE solamente es de aplicación dentro de los anillos definidos anteriormente. ¡PERO! todas las nuevas viviendas turísticas deben tener LICENCIA DE ACTIVIDAD MUNICIPAL, tanto si están en la Puerta del Sol como en Carabanchel. Por tanto, si ahora se trata de inscribir una vivienda turística como se hacía anteriormente (solo con declaración responsable y civut) el ayuntamiento exigirá a todas la viviendas una licencia de actividad, independientemente de su localización. La gran diferencia radica en que fuera de los anillos sera viable siempre y cuando no lo prohíban los estatutos. dentro de los anillos tenemos que ver de forma pormenorizada qué dice el plan. La buena noticia es que…

¡SE PUEDE OBTENER LA LICENCIA TURÍSTICA!

Si, la licencia turística de actividad de hospedaje se puede conseguir. En líneas generales se necesitará un proyecto de actividad redactado por un arquitecto, tramitar la licencia de actividad y funcionamiento en la agencia de actividades y registrar la vivienda turística, esto si, como se hacía anteriormente. Este procedimiento es análogo a los apartamentos turísticos, hostales, pensiones y hoteles.

En líneas generales tenemos DOS CLASIFICACIONES: una que ya hemos visto (fuera o dentro del anillo) y otra que es implantación total o parcial. Esto es, si se va a hacer el edificio entero o, por el contrario, solo una porción del mismo: una planta, una sola vivienda, apartamentos turísticos en un local del bajo comercial, etc.

Por tanto, si se actua fuera de los anillos, licencia de actividad y ¡se acabó! Que los estatutos no lo prohíban y listo. Nos envías los datos de tu alojamiento y tramitamos la licencia.

Si se encuentra dentro de los anillos, dividimos en implantación total o parcial y vamos de menos a más restrictivo. Posiblemente quieras consultar el nivel de usos de tu edificio. Para eso consulta el visor urbanístico de Madrid

IMPLANTACIÓN EN UNA PARTE DEL EDIFICIO

EDIFICIO RESIDENCIAL:

Licencia vivienda turística en Edificio residencial

EDIFICIO NO RESIDENCIAL

Licencia turística de hospedaje en edificio no residencial

Como puedes ver, en función de si se encuentra en anillo 1, 2 o 3 y su nivel de uso, se necesitará acceso independiente o no y podrá implantarse en diferentes alturas del edificio.

IMPLANTACIÓN EN LA TOTALIDAD DEL EDIFICIO

EDIFICIO RESIDENCIAL:

Licencias turísticas hoteles y apartamentos turísticos.

EDIFICIO NO RESIDENCIAL

Licencia hotel. Apartamentos turísticos y plan especial de hospedaje

Como puedes ver, la implantación en la totalidad de un edificio dependerá exclusivamente de su clasificación. Este procedimiento está recomendado para inversores, fondos de gestión, etc. ya que el procedimiento es más complejo. En caso de realizarse en un edificio protegido, será además de aplicación un PLAN ESPECIAL DE PROTECCIÓN (PECUAU).

Problemas: entrada independiente y recepción

La respuesta corta es que no siempre es necesaria la entrada independiente. Los locales comerciales dentro de los anillos y que están a pie de calle pueden resolver con un acceso directo. Las viviendas turísticas y apartamentos necesitarán el acceso independiente en función de los esquemas adjuntos en esta entrada. Desde luego que fuera de los anillos no es necesaria y dentro de estos lo será en función del nivel de usos del edificio.

La recepción TAN SOLO ES NECESARIA PARA HOTELES, HOSTALES Y APARTAMENTOS TURÍSTICOS a partir de 2 llaves. Además en los casos de apartamentos turísticos, también se puede sustituir por UN SERVICIO DE RECEPCIÓN, que no quiere decir que tenga que ser un espacio físico dedicado.

¿Cual es el procedimiento para obtener la licencia turística?

Para algunas viviendas registradas con anterioridad al plan especial de hospedaje (2018), la comunidad y ayuntamiento están exigiendo la licencia turística. Esta situación crea bastante desconfianza y no debería aplicarse con carácter retroactivo, así que si has recibido notificación del ayuntamiento o comunidad, consúltanos qué hacer.

La tramitación de la licencia de hospedaje para por un estudio de viabilidad previo; una memoria de actividad; planos de estado actual y reformado; valoración presupuestaria y la solicitud de la licencia de actividad. La memoria de actividad a su vez incluirá cumplimiento de normativas adicionales de ruidos, medioambiente, instalaciones, etc. Pero de esto no te preocupes que nos encargamos nosotros!

¿Qué pasos debo dar para iniciar mi proyecto de hospedaje?
Primeramente realizar un análisis de la aplicación del PEH; luego estudio de viabilidad con las distintas opciones de hospedaje; presentación del proyecto y solicitud de la licencia.

¿Es obligatorio hacer obra y/o proyecto?
El proyecto y memoria de actividad siempre serán necesarios. La realización de las obras no. Éstas dependerán del estado incial del inmueble y si ya se adecua a la normativa.

¿Quien puede realizar mi proyecto?
Un proyecto de actividad de hospedaje requiere la firma de un técnico competente con conocimiendo de la materia. En AMMPLIO ARQUITECTOS tenemos la experiencia para asegurarte el éxito.

¿Cual es el plazo previsto?
La realización del proyecto dependerá de su envergadura pero un plazo razonable puede ser de 1-2 meses; la tramitación de la licencia máximo 2 meses; la ejecución de obra puede llevar desde algunas semanas a varios meses. Estimando un total de 4-6 meses en función de su tamaño.

¿Cual es el precio?
En AMMPLIO ARQUITECTOS realizamos los proyectos con precio cerrado. Podemos ofrecer tarifas más competitivas gracias a nuestra automatización de procedimientos, ahorrando costes y plazos. El importe total lo conocerás desde el principio y éste dependerá del alcance del proyecto. Consúltalo aquí o bien utiliza nuestra calculadora de honorarios.

¿Hay algunos costes adicionales?
Si. Existen tasas municipales como el ICIO; las tasas de prestación de servicios urbanísticos; honorarios de ECU; fianzas de desescombro; etc. En total pueden suponer un 5% del coste del proyecto.

¿Se necesita un plan de proyecto para la licencia de actividad?

En Ammplio queremos ayudarte a que gestiones con éxito las viviendas de uso turístico y que todo te vaya muy bien. Por ello, ponemos a disposición de nuestros clientes el servicio de proyecto para conseguir licencia de actividad. Este proyecto como tal abarca el trámite administrativo para obtener la licencia y también la transformación del inmueble, para obtener más rentabilidad por tu inmueble. Es decir, hacer una inversión para ganar más con él.

Claro que, dicho proyecto debe estar avalado por un técnico competente. En Ammplio trabajarás junto a los mejores especialistas, para que puedan estudiar el inmueble y asesorarte sobre todas las opciones que tienes.