Requisitos para cambiar el uso de local a vivienda

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Cambio uso de local a vivienda

El precio del suelo en Madrid está ofreciendo una rentabilidad cada vez mayor, sobre todo en caso de viviendas.

La construcción de viviendas de nueva planta se encuentra realmente limitada en Madrid, ya que la mayoría de suelo urbanizable está ya construido (dentro de la M-30, el último gran cambio urbano fue la creación de Gran Vía en 1910).

Además, el traslado de zonas comerciales a centros comerciales y calles muy concretas, han propiciado la caída de valor de locales comerciales a pie de calle.

El incremento de viviendas dedicadas al uso turístico también han fomentado un incremento en el valor del suelo, en el caso de la vivienda. Concretamente, hasta octubre el precio de la vivienda subió un 15’6% por este y otros motivos.

Por este motivo, la decisión de convertir un local en vivienda se torna en una opción de lo más rentable, ofreciendo cifras de revalorización en torno al 80% del valor inicial. De hecho, en Madrid centro suele resultar mucho más rentable convertir un local en vivienda que alquilarlo o venderlo como tal.

Pero cambiar el uso de local a vivienda es necesario hacer una serie de trámites que deben ser realizados de manera precisa y concisa. Para ilustrarte más sobre el tema, en Ammplio queremos darte información detallada sobre cómo cambiar el uso de local a vivienda.

Claves y requisitos para cambiar el uso de local a vivienda

Antes de nada comentar que transformar el uso de local a vivienda supone, en términos administrativos, “construir” una vivienda nueva.

Por tanto, hay que solicitar a la Administración (generalmente el Ayuntamiento) un cambio de uso y, cuando finalicen las obras, será necesarioentregar la Licencia de Primera Ocupación. Por tanto, un arquitecto debe firmar y acometer el proyecto.

¿Es posible que NO pueda convertir mi local en vivienda?

Sí, es posible, no todos los locales pueden ser transformados. en vivienda. Sin embargo, un arquitecto te podrá asesorar previamente sobre su viabilidad.

Como se trata de una “obra nueva”, se necesitará cumplir con el Código Técnico de la Edificación (CTE), así como con las especificaciones propias del Ayuntamiento de Madrid (PGOUM).

Es decir, puede que por condiciones de salubridad, dimensiones, ventilación, etc. sea imposible que las autoridades den el visto bueno a la transformación.

Por otra parte, debemos echar mano del Plan General del Municipio. Es posible que por motivos urbanísticos (patrimonio, por ejemplo) sean necesarios algunos requisitos adicionales para acometer las obras y obtener las licencias.

Por tanto, lo mejor será que, a la hora de invertir en un local para convertirlo en vivienda, se cuente con la opinión de un arquitecto para poder iniciar el trámite con garantías.

Requisitos para convertir el uso de un local en vivienda

El Ayuntamiento de Madrid fija unas condiciones, además de las expuestas en el CTE, para dar el visto bueno a una nueva vivienda. Puedes descargar aquí un pequeño dossier que hemos preparado para comprobar los requisitos más inmediatos.

Los requisitos y aspectos más restrictivos son los siguientes:

  • El espacio habitable tiene que estar situado en planta sobre rasante. No serían válidos semisótanos o sótanos.
  • Tiene que tener una superficie útil de mínimo 38 metros cuadrados. Si se considera estudio, esta podrá ser de 25.
  • La Comunidad de Propietarios del edificio debe permitir el cambio en sus estatutos. Sin embargo, en la mayoría de edificios residenciales este punto no será preceptivo.
  • La fachada exterior que ocupe tiene que tener una longitud superior a 3 metros.
  • Necesitará tener una cocina de evacuación de humos, la cual será independiente de las entradas de luz y ventilación.
  • La altura mínima de la vivienda deberá ser, mínimo, de 250 centímetros en el 75% de su superficie útil.
  • La puerta de acceso tendrá un ancho mínimo de 82’5 centímetros, y un alto mínimo de 203 centímentros.
  • Los huecos de iluminación natural (ventanas) deberán tener una superficie superior al 12% de la superficie útil de la estancia.
  • Los huecos de ventilación natural (ventanas) deberán tener una superficie practicable superior al 8% de la superficie útil de la estancia.
  • Se deberán cumplir con las condiciones de accesibilidad y seguridad en materia de incendios, además de las expuestas en el CTE.

Una vez revisados todos estos requisitos, un arquitecto te confirmará la viabilidad del cambio de uso y, tras redactar un proyecto de cambio de uso y solicitar la licencia, se iniciará el trámite.

El precio debe ser cerrado y te recomendamos que incluya todos los trámites, desde el estudio de viabilidad hasta la modificación catastral, ya que la no realización de alguno de ellos puede suponer el retraso o la nulidad del expediente.

Generalmente, la Administración tiene un PLAZO MÁXIMO de respuesta de 3 meses desde que se inicia el expediente.

Una vez finalizado el proyecto, un técnico del ayuntamiento verificará que todo se ha hecho conforme a normativa y se emitirá el fin de obra para poder formalizar finalmente el cambio.

En Ammplio contamos con dilatada experiencia en el cambio de uso de local a vivienda en Madrid. Consúltanos acerca de la viabilidad de tu proyecto y te atenderemos encantados.

Por eso mismo, cada vez más propietarios se deciden por nuestro estudio de arquitectura en Madrid. Si tú también estás decidido por transformar tu local en vivienda, puedes contar con nuestro equipo. Te ofrecemos todo el proyecto completo y con precio cerrado, así no te tendrás que preocupar de cuanto cuesta convertir un local en vivienda.

 

Cómo convertir un local comercial en vivienda

El transformar el uso de un local comercial al de viviendas, puede resultar interesante para propietarios como promotores inmobiliarios, dado que se puede obtener una mayor rentabilidad económica.

Pero, ¿en qué casos se puede hacer? Antes de nada, hay que comprobar que no haya ninguna limitación urbanística al número de viviendas de la parcela; y que no haya limitaciones en el estatuto de la comunidad de propietarios. Además, al proceder a la división del local en varias viviendas también habrá que modificar el título constitutivo de la comunidad de propietarios.

Hay ayuntamientos que incluso solicitan vincular a las viviendas nuevas, las plazas de garaje que hay en el edificio o en los alrededores. Ojo, algunos pueden pedir como alternativa el pago de una tasa. Sin embargo, no es algo propio de todos, por lo que deberás consultarlo según tu caso.

También hay ayuntamientos que exigen unificar el acceso a las nuevas viviendas, teniendo dimensiones que cumplan con la normativa de accesibilidad. Concretamente, con el Código Técnico de Edificación, DB SUA 9.

Si pasamos de un local a varias viviendas, cada una deberá tener su propio contador de agua, luz y gas. Para llevarlo a cabo, es necesario contar con el permiso de la comunidad de propietarios.

Esta división también implica reconstruir la fachada del local. Por lo que se nos manejan dos situaciones; igualarlo respecto al edificio o bien hacer algo diferente. Todo depende de lo que queremos hacer.

Eso sí, ten en cuenta que para hacerlo posible hay que cumplir con unos determinados condiciones urbanísticos; dimensiones mínimas, tamaño de las ventajas, instalaciones, etc. Así como cumplir la normativa técnica recogida en el Código Técnico de la Edificación.

Para que te hagas una idea, estas nuevas viviendas deberán tener un aislamiento térmico suficiente; por lo que supone una serie de reformas para aislar suelos, fachadas, dividir las zonas comunes, etc. Todo tal y como aparece indicado para cumplir con la normativa. Por lo requiere de asesoramiento por parte de profesionales, para que todo salga bien.

¿Quieres transformar tu local en viviendas? ¿Te ayudamos? Si planeas dar el paso, recuerda que somos los profesionales que necesitas.

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