Ley del Suelo Madrid 2021: todos los cambios en normativa y procedimientos

La Ley del Suelo estatal y la Ley del Suelo en Madrid en particular, y demás normativa de desarrollo, establecen procedimientos administrativos rigurosos en materia de licencias urbanísticas.

Los requisitos regulatorios, trámites administrativos, plazos, audiencias, traslados, alegaciones, notificaciones y plazos hasta llegar a la resolución que autorice la concesión de una licencia pueden hacer que la obtención de la misma sea algo que se prolongue en el tiempo más de lo que es deseable.

Por suerte, la Comunidad de Madrid se ha sumado a otras comunidades autónomas y ha modificado su normativa a fin de agilizar los trámites y suprimir trabas administrativas que permitan flexibilizar y promocionar el desarrollo urbanístico en Madrid. Con esta finalidad se aprueba la Ley 1/2020, de 8 de octubre, que modifica la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid.

¿Qué implica la nueva Ley del Suelo de Madrid? Guía rápida para no perderte

Antecedentes y necesidad de la reforma

La exposición de motivos de la norma que modifica la Ley del Suelo de la CAM, recoge el sentir, los antecedentes y la necesidad de esta reforma, apoyándose principalmente en la Directiva 2006/123/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2006, relativa a los servicios en el mercado interior, cuya finalidad es facilitar el acceso a actividades de servicios mediante el establecimiento de un principio de simplificación administrativa restringiendo los supuestos de autorización administrativa a los expresamente regulados en la ley siempre que estos cumplan parámetros de necesidad, proporcionalidad y no discriminación.

Esta Directiva fue transpuesta a nuestro ordenamiento jurídico a través de la Ley 17/2009, de 23 de noviembre, sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio.

En la rama del derecho de urbanismo, estos avances se recogieron en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana. La norma indicada establece, al menos, dos parámetros regulatorios a observar en el ámbito específico de las actividades de uso del suelo y edificación:

• De un lado dispone que todo acto de edificación requiere de conformidad, aprobación o autorización administrativa, lo que supone que la legislación autonómica puede determinar las técnicas de control administrativo que estimen adecuadas con fundamento en el necesario juicio de necesidad y proporcionalidad;

• y de otro, se concluye el sometimiento a licencia urbanística de determinadas actuaciones, en particular, las ?obras de edificación, construcción e instalaciones de nueva planta?

Para ello, la reforma que mediante esta norma se acomete, modifica el actual marco jurídico del régimen autorización urbanística previa,  recogido en la vigente Ley 9/2001 del suelo, especificando los casos de sujeción a licencia urbanística y los sujetos a declaración responsable.

La reforma resulta más necesaria que nunca y llega en el mejor momento dado el impacto económico que la pandemia ha dejado en el sector de la construcción, cebándose especialmente con autónomos y pymes dedicadas a la rehabilitación y reforma de inmuebles, construcción de viviendas de autopromoción.

Actuaciones sujetas a licencia urbanística

El régimen de licencia urbanística si bien se simplifica notablemente no desaparece de nuestro derecho. La modificación de la Ley del suelo reduce el número de casos en los que las actuaciones de uso del suelo, construcción y edificación precisan de licencia municipal:

• Los movimientos de tierra y excavaciones, cuando no formen parte de un proyecto de urbanización o construcción autorizado.

• Los actos de edificación y uso del suelo, subsuelo y vuelo que, con arreglo a la normativa de ordenación de la edificación precisen de proyecto.

• Cualquier actuación que suponga la intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de protección de carácter ambiental o histórico-artístico, así como las actuaciones de carácter parcial que afecten a los elementos objeto de protección.

• Los actos de parcelación, segregación y división de terrenos.

• Las talas y trasplante de árboles.

• La ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares.

• Las obras y usos provisionales.

Actuaciones sujetas a declaración responsable

Por su parte la nueva redacción del artículo 155 de la Ley del Suelo de la Comunidad Autónoma de Madrid establece un listado de actuaciones que, a sensu contrario de lo indicado el artículo 152, quedan sujetas solo a declaración responsables:

• Las obras de edificación de nueva planta de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta.

• Las obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación sobre los edificios existentes que no produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, la envolvente global o el conjunto del sistema estructural, y que no requieran la redacción de un proyecto de obras de conformidad con lo dispuesto por la legislación estatal de ordenación de la edificación.

• La primera ocupación y funcionamiento de las edificaciones de nueva planta y de las casas prefabricadas, así como de los edificios e instalaciones en general.

• Los actos de agrupación de terrenos en cualquier clase de suelo, salvo cuando formen parte de un proyecto de reparcelación debidamente aprobado.

• Cualquiera de las actuaciones reguladas en el marco de la Ley 2/2012, de 12 de junio, de dinamización de la actividad comercial en la Comunidad de Madrid.

• Los cerramientos de parcelas, obras y solares.

• Las demoliciones de construcciones y edificaciones existentes, siempre que no dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico, ya sea total o de elementos o partes objeto de protección, regulada a través de norma legal o documento urbanístico.

• La colocación de vallas, rótulos y otros elementos de publicidad exterior visibles desde la vía pública.

• Los cambios del uso de los edificios e instalaciones, en tanto no tengan por objeto cambiar el uso característico del edificio.

• Los actos de uso del vuelo sobre construcciones o instalaciones.

• La instalación y ubicación de casetas prefabricadas auxiliares o de menor entidad.

• La reparación de instalaciones y conducciones en el subsuelo de terrenos que sean suelo urbano.

• Los trabajos previos a la construcción tales como catas, sondeos o prospecciones.

Por lo tanto, se pasa de un régimen en el que todo estaba sujeto a autorización y licencia administrativa (con las demoras que ello suponía) a tener una pluralidad de supuestos en los cuales no resulta necesario obtener esa autorización como condición para la continuación de las actuaciones urbanísticas para el inicio de las obras de construcción o rehabilitación u obtención de licencia de primera ocupación.

Se presentará un escrito ante la administración responsable del control en el que se declarará expresamente el cumplimiento de las condiciones impuestas en los proyectos correspondientes y resoluciones previas.

Esto supone que desde el mismo instante en que la declaración responsable tiene acceso al Registro de documentos del organismo al que va destinado, el titular tendrá expedita la vía para continuar con las actuaciones de promoción y edificación según el detalle que hemos expuesto.

Ventajas e inconvenientes de la nueva Ley del Suelo madrileña

Ventajas

Los beneficios que aporta dicha norma son evidentes:

• Simplificación de procedimientos administrativos.

• Evitar las demoras causadas por las propias administraciones que tardan meses en resolver las solicitudes de licencias.

• La reducción de los plazos de ejecución de proyectos de promoción inmobiliaria. La supresión de la autorización de la administración, da continuidad ininterrumpida a los trabajos urbanísticos.

• Todo ello revitaliza la economía. No quedan las obras paradas y se evita que en el periodo de espera que implicaba la obtención de la autorización el contexto macro cambie. Esas demoras en ocasiones suponían que la llegada de crisis económica impidieran reanudar las obras a las promotoras ya que en ese lapso de tiempo algunas veían reducida notablemente su capacidad financiera viendo como se cerraba el grifo del crédito.

• Se atrae inversión a la Comunidad Autónoma de Madrid.

Inconvenientes

El mayor inconveniente es la posibilidad de iniciar los trabajos y que la administración paralice los mismos cuando compruebe que la declaración responsable no se ajusta a los términos legalmente exigidos.

La comunicación previa y declaración responsable puede ser un arma de doble filo. Si se usa correctamente el beneficio es evidente pero un uso inadecuado puede llevar a situaciones de bloqueo y perjuicios importantes.

Sin embargo, no todo está pedido, la Ley acota el ámbito para que estas situaciones sean las menos posibles:

• Por una parte se ha dotado a las personas y entidades interesadas de un mecanismo para formular consultas sobre la adecuación y viabilidad urbanística de la actuación.

• Por otra, el plazo que tienen los Ayuntamientos para realizar actuaciones de inspección y comprobación del contenido de la declaración responsable es de tres meses.

¿Qué sucede si el Ayuntamiento comprueba la incorrección de la declaración responsable?

Pueden darse diversas situaciones que extractamos a continuación:

• Puede encontrarse defectos o incumplimientos de pequeña entidad o mayor envergadura pero no que no sean esenciales. Es decir que no comprometan la esencia y legalidad de la actuación. Estos defectos son subsanables.

• Si se detecta un incumplimiento medular, previa audiencia al interesado, se ordenará la paralización de las actuaciones que el titular ha iniciado como consecuencia de la declaración responsable, ordenando la restitución del statu quo al momento anterior a dicha comunicación. Esa resolución es recurrible por vía administrativa y contenciosa, en caso de disconformidad.

• Conformidad por parte del Ayuntamiento. Es el escenario ideal en el que no habrá incidencias.

Contradicción de la reforma con las normas municipales

La publicación de la modificación de la Ley del Suelo origina incompatibilidad con las ordenanzas municipales de los Ayuntamientos, ya que están adaptadas al régimen anterior. El legislador se ha preocupado de esta distorsión dando un plazo de un año a las entidades locales para que procedan a adaptar sus disposiciones a las modificaciones de la Ley del Suelo.

En cualquier caso, ante la contradicción entre norma autonómica y norma local, se impone la aplicación de la norma autonómica por ser de mayor rango y posterior en el tiempo, por lo que modificación de la Ley del Suelo es aplicable desde el mismo momento de su entrada en vigor sin necesidad de que las reglamentaciones municipales estén adaptadas a la misma.

El caso del Ayuntamiento de Madrid

En este sentido el Ayuntamiento de Madrid ha dictado la Instrucción 1/2020 del Titular del Área de Gobierno de Desarrollo Urbano para la aplicación de la Ley 1/2021, de 8 de octubre, de modificación de la Ley del Suelo en la Comunidad de Madrid, en el ámbito del Ayuntamiento de Madrid en la que se cursan instrucciones de aplicación de la Ordenanza Municipal de Tramitación de licencias Urbanísticas a la luz de la reforma que hemos resumido.

Esta instrucción determina entre otras cosas los requisitos y la documentación que ha de reunir la declaración responsable a efectos de la posterior comprobación del Ayuntamiento.

Documentación necesaria a acompañar a la declaración responsable para el inicio de las obras

1. La propia declaración responsable suscrita por técnico competente en la que se identifique el proyecto de ejecución elaborado haciendo constar que el mismo se ajusta al proyecto establecido.
2. Hojas de encargo y contratación de las direcciones facultativas de las obras a ejecutar.
3. Resguardo acreditativo de los distintos depósitos de garantías correspondientes.
4. Cuando legalmente se requiera se acompañará el estudio básico, suscrito por técnico competente en materia salud y seguridad en obras de construcción.
5. Proyecto de la instalación de infraestructuras comunes de telecomunicaciones suscrito por técnico competente.
6. Acreditación de la solicitud de licencia o autorización de acometida de saneamiento.

La visión de Ammplio de esta modificación en la Ley del Suelo en Madrid

Cualquier modificación de la normativa referente al urbanismo en general, y a la normativa sobre el suelo en particular, ha de acogerse con cautela. No obstante, consideramos que el cambio de la norma en Madrid sentará bien a empresas de construcción y reformas, así como al cliente final.

Una mayor agilidad en los trámites permite a los profesionales de la construcción centrarse en su labor para diseñar, construir y reformar. Esto, claro está, repercute positivamente en la calidad de los trabajos.

También, obviamente, hay que valorar la vertiente económica: un mayor agilidad en las tramitaciones facilita la inversión, bien sea de fuera o doméstica, a la hora de abrir un negocio, levantar un edificio o efectuar una reforma en casa. No olvidemos que el sector del ladrillo es uno de los troncales de la economía madrileña y española.

¿La parte mala de esto? Lo que antes hacía la Administración, ahora recae en los técnicos, quienes deben rendir cuentas si así se requiriera. En cualquier caso, desde Ammplio Arquitectos consideramos que el cambio es para mejor, ya que al final sale beneficiado el cliente final, que es lo importante.