La lucha por la regulación entre Ayuntamiento y Comunidad
La lucha por la regulación de los pisos turísticos entre el Ayuntamiento de Madrid y la Comunidad de Madrid
La lucha por la regulación del alquiler vacacional está más de actualidad que nunca. Desde la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos efectuada a través de la Ley 4/2013, de 4 de junio de 2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, cada comunidad posee un registro en el que hay que inscribir las viviendas y los apartamentos turísticos o vacacionales.
A partir de esta ley, las Comunidades Autónomas comenzaron a regular sin mucho ruido, y Madrid aprobó el Decreto 79/2014 para regular los “Apartamentos Turísticos” y las “Viviendas de Uso Turístico”. Este decreto estableció la obligación de registrar los alquileres turísticos a través de declaración responsable además de otras obligaciones como ya vimos en el post sobre cómo legalizar tu vivienda de uso turístico en Madrid. Lee nuestro artículo sobre las diferencias entre los Apartamentos Turísticos y las Viviendas de Uso Turístico.
La reforma de la Comunidad de Madrid
En Junio de 2017, el gobierno de la Comunidad de Madrid liderado por Cristina Cifuentes presentó una propuesta para modificar el Decreto de 2014 con el siguiente objetivo: “adecuar la normativa vigente a los pronunciamientos judiciales sobre las viviendas de uso turístico que ha habido en los últimos años y dar respuesta a las necesidades que se han advertido en la utilización de dichas viviendas.” En concreto esta nueva regulación del alquiler vacacional trata siete puntos:
- Eliminar el requisito de alquilar por tiempo inferior a 5 días.
- Definir de manera precisa el concepto de Canales de Oferta Turística
- Crear el certificado de idoneidad para vivienda de uso turístico (CIVUT)
- Introducir nuevas obligaciones como disponer de hojas de reclamación, tener contratado un seguro de responsabilidad civil o establecer la obligación a los propietarios o gestores de remitir a la Direccion General de la Policia la información relativa a los usuarios de las viviendas de uso turístico.
- Recoger de manera expresa los derechos y obligaciones de los usuarios, con especial incidencia en este último caso al cumplimiento de las reglas básicas de convivencia cívicas.
- Se introduce la posibilidad de prohibir la implantación de las viviendas de uso turístico en aquellas Comunidades de Propietarios cuyos Estatutos así lo recojan de forma expresa.
- Se eliminan los actuales conceptos de “habitualidad”, el plazo mínimo de ejercicio de la actividad y la prohibición de que las viviendas de uso turístico no puedan cederse por habitaciones.
El gobierno de Cristina Cifuentes fue criticado por promover esta modificación en verano pero el hecho es que a día de hoy 03/12/2018 la modificación sigue sin ser aprobada y los partidos rivales y asociaciones de vecinos e incluso el ayuntamiento de Madrid han presentado alegaciones al proyecto. De hecho el ayuntamiento de Madrid, a pesar de no tener competencias en materia de turismo, presentó en diciembre un plan de regulación de las viviendas de uso turístico empezando una batalla regulatoria que nos tiene a todos en vilo.
La presión del Ayuntamiento de Madrid
Entre las medidas que pretende establecer el ayuntamiento con ese plan está la necesidad de que los “alojamientos que se destinen al uso turístico bajo el principio de unidad de explotación empresarial, en su totalidad y por tiempo superior a tres meses al año”, cuenten con una licencia de actividad económica además del registro como empresa turística que ya exige la Comunidad de Madrid. Para desarrollar esta norma, el consistorio ha ordenado la elaboración de un Plan Especial destinado a actualizar la regulación urbanística de la implantación de establecimientos hoteleros, albergues, hoteles, apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico cuando conviven con otros usos como el residencial o industrial en el mismo edificio. Es decir, el ayuntamiento regula a través de sus competencias en urbanismo y no en turismo pues, de hecho, no las tiene.
Ya en Febrero de 2018, supimos que el ayuntamiento decretaba de manera cautelar y mientras se redacta y tramita el Plan Especial, la suspensión durante un año del otorgamiento de licencias, para todas las modalidades de alojamiento turístico en los siguientes barrios: Palos de Moguer (Distrito de Arganzuela); Recoletos y Goya (Distrito de Salamanca); Trafalgar (Distrito de Chamberí); y Argüelles (distrito de Moncloa-Aravaca). El ayuntamiento por tanto, no otorgará licencias de actividad económica. Sin embargo, la norma que permite otorgar dichas licencias, es decir, el Plan Especial, todavía no ha entrado en vigor. Por lo tanto, se da la paradoja de que el ayuntamiento exige una licencia que todavía no puede otorgar pero que además, se niega a otorgar a través de una moratoria… Sencillo ¿eh?
Lo que sí que han empezado desde diciembre de 2017 son las inspecciones del ayuntamiento. Inspecciones que se realizan a establecimientos que hayan recibido denuncias y que ya empiezan a dar sus frutos pues entre diciembre de 2017 y enero de 2018 el ayuntamiento ha inspeccionado 106 alojamientos. De estos, 63 tendrán que cesar su actividad por falta de licencia 47 apartamentos turísticos y 16 viviendas de uso turístico. Sin embargo, el ayuntamiento no puede imponer ninguna sanción, sino que simplemente ordenan el cese de una actividad económico según la ley urbanística. A partir de la aprobación del Plan Especial, seguramente empezaremos a ver la imposición de sanciones.
El 95% ilegales
La última notica del ayuntamiento llegó el 10 de mayo. Según el delegado de desarrollo sostenible José Manuel Calvo, el ayuntamiento ilegalizará el 95% de las viviendas turísticas del distrito centro. A partir de la aprobación y entrada en vigor del Plan Especial, las VUT deberán tener un acceso independiente desde la calle, al igual que los hoteles, hostales y demás alojamientos turísticos. Dado este nuevo requisito, un 95% de las VUT actuales no podrán seguir operando.
Rueda de prensa: https://www.youtube.com/watch?time_continue=344&v=-08B-Tic_6c
Además, el Plan divide la ciudad en cuatro áreas en función de los alojamientos turísticos que soporten. El área 1 es el distrito centro, el área 2 es el centro histórico, -los distritos de Chamberí, Arganzuela y parte de los de Salamanca y Retiro y el barrio de Arguelles en el distrito de Moncloa-, El área 3 se delimita al entorno -resto de la almendra central y zonas de Puerta del Ángel, Príncipe Pío y Chamartín, y el área 4 es el resto de la ciudad.
Las medidas que plantea el equipo de la alcaldesa, Manuela Carmena, incluyen la prohibición total de cambio de uso residencial a terciario en las zonas A1 y A2, la prohibición de abrir cualquier tipo de vivienda turística en edificios de uso residencial, salvo que cuente con acceso independiente desde la calle o la exigencia de un plan especial autorizado por el Ayuntamiento para los cambios de uso en el resto de áreas.
La Comunidad de Madrid aprobó el 9 de abril de 2019 una serie de medidas sobre el Decreto de Viviendas de Uso Turístico dentro de la región.
Cambios en el Decreto de Vivienda de Uso Turístico en Madrid
Este órgano busca mejorar el que se encontraba vigente, dando un marco legal cuyas líneas sean más visibles y aporten seguridad jurídica a los agentes del sector.
El objetivo, por tanto, será dar garantías y unos estándares de calidad a los viajeros, así como seguridad a los propietarios y tranquilidad a los vecinos. Al fin y al cabo, las viviendas de uso turístico también deben garantizar el descanso de los habitantes en casas colindantes.
Este Decreto se trata de una modificación del vigente, de 2014.
Presentación y alta de la VUT desde el Día 1
En el marco de la nueva regulación, la Comunidad de Madrid elimina el plazo de 90 días para que una vivienda habitual sea considerada de uso turístico.
Es decir, antes, si ofertabas tu casa como solución turística durante 89 días, no era necesario contar con una Licencia de Uso Turístico. A día de hoy se necesitará tener sellada esa licencia para poder anunciar una vivienda por cualquier canal.
Por tanto, los propietarios deberán dar de alta su vivienda de uso turístico en Madrid desde el primer día.
Para hacerlo, deberán presentar en la Dirección General de Turismo una Declaración Responsable y el Certificado de Idoneidad de Vivienda de Uso Turístico (Civut). Este último es un documento técnico, sustituto de la extinta Cédula de Habitabilidad, que necesitará ser cumplimentado por un arquitecto o arquitecto técnico.
Este último funciona como una garantía hacia los usuarios de la vivienda turística en materia de seguridad y calidad del alojamiento.
En Ammplio cumplimentamos el Civut y toda la documentación referente a tu Vivienda de Uso Turístico. Nuestro estudio de arquitectura especializado en la vivienda turística realiza por ti todo el papeleo y las acreditaciones al respecto.
La nueva normativa de las VUT en Madrid
El nuevo Decreto fija la obligación de que los propietarios de viviendas turísticas de enviar a la Policía Nacional o la Guardia Civil un registro de los huéspedes. En este documento se indicará cuestiones como el nombre, documento de identidad o número de contacto de los mismos.
Aparte de esto, los arrendadores tienen que contar con un seguro de responsabilidad civil, tener hojas de reclamaciones para posibles notificaciones y disponer de un documento visible con teléfonos y dirección de los servicios sanitarios y de emergencia en, al menos, dos idiomas (generalmente, español e inglés).
Por último, se fija un ratio de metros cuadrados mínimos para alojar a un número máximo de huéspedes simultáneos. Es decir:
- Viviendas consideradas estudios o que tengan un máximo de 25 m2 podrán alojar hasta 2 personas a la vez.
- Viviendas de entre 25 y 40 m2, hasta 4 personas.
- A partir de ahí, por cada 10 m2 útiles, la vivienda de uso turístico podrá alojar a 1 huésped más.
¿Qué pasa si ya tengo una vivienda de uso turístico en marcha?
La modificación de Decreto tendrá carácter retroactivo.
Es decir, aquellos propietarios que ya estuvieran al día con la normativa (con la Cédula de Habitabilidad, por ejemplo) deberán adaptarse a la nueva.
Sin embargo, la Comunidad de Madrid establece un plazo de 6 meses para que la vivienda se adapte a la nueva normativa y presente el Civut y la Declaración Responsable.
Recuerda que en Ammplio podemos actualizar el estado legal de tu vivienda de uso turístico en tiempo récord. Solo tienes que contactar con nosotros y nuestro equipo de arquitectos en Madrid se encargará de todos los trámites necesarios.
¿Cual es el próximo paso?
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