¿Mi comunidad de vecinos puede deducirse el IVA de una obra?

Las comunidades de propietarios se consideran, a efectos fiscales, como consumidor. Es decir, actúan en calidad de beneficiario final de un producto o servicio.

Esto implica, por ejemplo, que la factura de la luz de los rellanos, el agua de la piscina del bloque o la reparación del ascensor tengan su correspondiente IVA no deducible.

Ahora bien, ¿qué pasa con las obras?

En Ammplio Arquitectos recibimos esta pregunta muy a menudo: ¿la comunidad se puede deducir el IVA de una obra realizada en la propia finca?

Queremos responder con la ley en la mano. ¡A continuación te lo desglosamos todo!

IVA en obras en la comunidad de propietarios: qué porcentaje te va a venir en la factura

Como hemos dicho arriba, una comunidad se considera consumidor final, por lo que sí o sí va a tener que abonar el IVA. De no figurar factura de una obra, claro está es un hecho constitutivo de delito.

No obstante, cabe decir que existe una serie de tramos de IVA:

• El común, del 21%.

• El reducido, del 10%.

• El superreducido, del 4%.

En el caso que nos ocupa, se puede dar el caso de que la obra pueda gravarse con el 10% de IVA en lugar del 21%. Estamos hablando de un posible ahorro de cientos e incluso miles de euros, en casos más complejos, por lo que no es desdeñable.

¿Y qué tiene que decir la Ley del IVA en todo esto? En su artículo 91, apartado Uno, 2, 10º, aparece esto:

[Tendrán un IVA del 10%]  Las ejecuciones de obra de renovación y reparación realizadas en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas, cuando se cumplan los siguientes requisitos:

a) Que el destinatario sea persona física, no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, también se comprenderán en este número las citadas ejecuciones de obra cuando su destinatario sea una comunidad de propietarios.

b) Que la construcción o rehabilitación de la vivienda a que se refieren las obras haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas.

c) Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 40 por ciento de la base imponible de la operación.

Ahora bien, ¿qué se entiende por “obra de renovación y reparación”? Hasta 2010, solo se consideraba que debían tener IVA reducido las obras de albañilería. No obstante, a partir de entonces se ha ampliado la casuística de facturas con IVA reducido.

Obras que contemplan el IVA del 10% en comunidades de vecinos

La Ley entiende que obra de renovación y reparación pueden ser los siguientes:

Cualquier rehabilitación que incluya trabajos de albañilería, climatización, accesibilidad, instalación eléctrica, carpintería, fontanería, protección contra incendios o canalizaciones tendrá una factura con un IVA reducido.

Otras obras como el asfaltado del garaje o la comunidad, la instalación de un ascensor o el refuerzo de cimientos sí tendrán un IVA del 10% también.

Ahora bien, todo esto se deberá hacer cumpliendo con los criterios citados arriba y otros que vamos a ver:

Condiciones obligatorias para que la factura sea con el 10% de IVA

1.    El coste material

Según hemos visto en el apartado c) de la mencionada Ley del IVA, los costes de los materiales no deben suponer más del 40% del total de gastos de la obra.

Ejemplo: el cambio de la instalación eléctrica de los rellanos por valor de 1.000 euros de base imponible. Si el cableado y el sistema de luces cuesta más de 399 €, se aplicaría un IVA del 21%. Si no, del 10%.

Como material aportado la norma entiende aquel que se va a quedar en el edificio de forma material. Es decir: ladrillos, sí, la escalera de metal del albañil, no. Aunque sea obvio decirlo, no siempre queda tan claro.

2.    La antigüedad del inmueble

Las reformas o rehabilitaciones tienen que haberse acometido, como mínimo, 2 años después de la finalización de la construcción del inmueble.

3.    El uso del inmueble

El edificio tiene que tener un uso residencial para que se aplique el IVA reducido.

Dudas comunes: ascensor y rehabilitación

Instalación del ascensor: ¿al 10% de IVA?

La instalación de un ascensor es muy común en fincas relativamente antiguas, por lo que esta pregunta se formula a menudo.

Normalmente, el coste material suele conformar la mayor parte del presupuesto en una obra de estas características. No en vano, se tiene que añadir lo que cueste la máquina más los costes del material de construcción del foso, la posible cobertura de muro…

Es decir, que los gastos materiales superarán ese 40% del que hablábamos antes y se deberá asumir un 21% de IVA.

No obstante, habría que mirar también las ayudas que ofrece la Administración para realizar este tipo de instalaciones para hacer un balance. ¿Te ayudamos?

Rehabilitación del edificio e IVA reducido

En el caso de las rehabilitaciones, estas pueden tributarse al tipo reducido siempre que se cumplan las condiciones:

• Si más 50% del presupuesto total de la obra corresponde a obras de tratamientos de elementos estructurales, obras para consolidar el edificio o tratamiento de fachadas y cubiertas. Aquí tenemos que meter también el posible visado por colegios profesionales.

• Si se cumple el caso de arriba, el importe total de las obras debe superar el 25% del valor de mercado del inmueble previa rehabilitación, descontando el valor del suelo.

Cómo la comunidad de propietarios pagará el IVA

La rendición de cuentas con Hacienda no será cosa de la comunidad en este caso.

La emisión de la factura por parte de la empresa facilitadora del servicio deberá incluir el IVA, y será esta la encargada de presentarlo a la Agencia Tributaria.