Autopromoción de vivienda en Madrid | Qué es y cómo construir una casa propia

La autopromoción de vivienda en Madrid cada vez gana más adeptos. Si te interesa, no te pierdas la siguiente guía porque te contamos qué significa este término y los pasos a seguir para construir tu propia vivienda.

Guía | Autopromoción de vivienda en Madrid

Si quieres conocerlo todo sobre la autopromoción de vivienda en Madrid, desde Ammplio Arquitectos te lo detallamos en la siguiente guía. Todo lo que necesitas saber está aquí:

¿Qué es la autopromoción de vivienda?

Antes de continuar, ¿qué es la autopromoción de vivienda en Madrid? Esta definición se refiere a construir tú mismo tu propia casa. Así de sencillo. Es decir, tú pasarías a ser el promotor de la vivienda y no un tercero.

Estamos ante una alternativa que siempre han contemplado las personas que tenían posibilidad de hacerlo. Y es interesante de cara a poder construir tu propia casa, para ti, teniendo un control completo sobre el diseño y sus posibilidades. Además, puede llegar a ser una vía más económica.

No obstante, antes de embarcarte en esta aventura queremos contarte todo lo que necesitas saber a la hora de invertir en la autopromoción de viviendas unifamiliares en la Comunidad de Madrid.

Ten en cuenta que lleva su tiempo, pueden surgir problemas y te puede desgastar, además de su correspondiente inversión.

Pero si todo sale bien, seguro que habrá merecido la pena intentarlo, porque a cambio tendrás la vivienda de tus sueños y puede que por menos dinero.

¿Cómo hacerlo? Pasos a seguir para la autopromoción de vivienda

A la hora de embarcarte en esta aventura, puedes encargar un proyecto de ejecución y pedir distintos presupuestos para la vivienda. Luego, comparas los presupuestos y eliges el que más te encaje.

Nuestro consejo, es que al firmar el contrato exista una cláusula que permita encargar cualquier partida y forma de pago sin adelantar dinero. Incluso fechas de entrega con penalización, para controlar mejor la obra y tener margen para negociar.

A partir de ahí, se contratan los servicios de un arquitecto, que es quien asesora y acompaña al propietario para elegir el diseño en base a sus necesidades. De hecho, este profesional puede asesorar para que elija la mejor relación calidad-precio.

Si estás decidido, estos son los pasos a abordar:

1. Terreno: necesitas localizar un terreno o parcela en el que vas a construir la vivienda. Debe ser urbano y tener luz, agua, gas, etc., a pie de la parcela. Antes de comprar, consulta las ordenanzas municipales para ver si puedes construir y hasta qué m² o alturas. Revisa el Registro de la Propiedad para que esté todo correcto e inscribe la nueva escritura en el Registro.
2. Proyecto: una vez tengas el terreno, es el momento de encargar la redacción del proyecto de ejecución y estudio de seguridad y salud a un arquitecto. Luego, lo presentará en su Colegio Profesional de Arquitectos para que le den su visado, es decir, lo aprueben. También se calculará el presupuesto de ejecución material (P.E.M) y sus honorarios; sobre un 8% del P.E.M.
3. Licencia de obras: con el proyecto OK, ya se puede solicitar la licencia al Ayuntamiento.
4. Construcción: llegados este punto, tras la confirmación de la licencia ya se puede empezar a construir. Aquí es recomendable pedir presupuestos a varios constructores y elegir la mejor oferta en relación calidad-precio. Cuando se realice el contrato, cuanto más detallado esté, mucho mejor.
5. Dirección de la obra: llegados a este punto, se recomienda contratar a un arquitecto la dirección de obra y a un aparejador, para que lo controlen. Al final certificarán la obra conforme a que está todo OK.
6. Notaría: lo siguiente es hacer la escritura de la vivienda en una notaría, a modo de obra nueva para registrar la vivienda.
7. Primera ocupación: finaliza con este último trámite en el Ayuntamiento, donde debemos ir a solicitar el certificado de primera ocupación de la vivienda. Con él ya podemos contratar los servicios de agua, luz o gas a la empresa suministradora correspondiente.

¿Cuánto cuesta la autopromoción de viviendas?

En lo referente a los costes, sabemos que se puede ahorrar en torno a un 30% respecto a lo que costaría una casa igual hecha por otro. Sin embargo, debes saber que los costes dependen de los m² de la vivienda. A más grande, más cara (algo lógico, por otro lado).

Dependiendo de tu presupuesto, puedes hacer unas estancias más grandes o más pequeñas.

Por ejemplo, si la casa va a ser pequeña, intenta que las habitaciones tengan al menos 8 o 10 metros cuadrados, que el baño tenga mínimo 4 m², que la cocina ronde mínimo 10 metros cuadrados y que el salón tenga más de 20 metros cuadrados. Si tienes más presupuesto, de ahí para arriba.

Si por ejemplo tenemos una superficie útil de 100 metros cuadrados , para calcular la superficie construida debemos multiplicar la útil por 1,3. Lo que nos daría 130 m².

A partir de ahí, debemos tener en cuenta gastos como:

• Arquitecto: coste de redactar el proyecto (% sobre el PEM). Se calcula en forma de m² construidos por el precio por metro cuadrado.

En cuanto al coste por la dirección de obra, sería la misma fórmula que para el caso anterior, con su correspondiente precio por metro cuadrado.

○      El precio medio oscila entre el 6-12% de tu presupuesto de obra.

• Aparejador: normalmente se paga el 20% antes de empezar y el 80% al terminar. Siguiendo una fórmula similar a la anterior. El servicio de Coordinador de seguridad y salud suele tener un coste de 1000 € y también se suele pagar la mitad al principio y la otra al final.

○      El precio medio oscila entre el 2-4% de tu presupuesto de obra.

• Tasa ayuntamiento de licencia de obra: también debemos preparar una parte para pagar las tasas al Ayuntamiento. En este caso, suele ser un 3-4% sobre el PEM. La fórmula sería los m2 construidos por el precio del metro cuadrado.

○      El precio medio para una vivienda unifamiliar ronda los 6.000-12.000 euros.

• Equipo topográfico y equipo geotécnico: también necesitarás a estos profesionales para que puedan hacer el plano topográfico de la parcela y el estudio geotécnico. El topógrafo ronda los 200 euros y el equipo geotécnico sobre 800 €, dependiendo de las pruebas que realice.
• Construcción: como imaginas, supone el precio mayor de la obra. En calidades medias puede rondar los 600-800 euros por metro cuadrado. Para los 130 metros cuadrados que comentamos sería sobre 91.000 euros. A eso deberás sumarle el IVA.

○      El precio medio oscila en torno al 80% de tu presupuesto de obra.

• Notaría y registro: también necesitas contactar con un notario y registrar la propiedad. Sus tarifas son de unos 600 euros para el registrador y 1.000 euros para el notario.

Son costes aproximados porque depende mucho de las calidades que utilices, de lo que cobren los profesionales en tu comunidad autónoma y del precio de las tasas al Ayuntamiento. En cuanto al IVA, debes tenerlo bien en cuenta, porque ya ves que nos movemos entre el 21% para arquitectos y 10% para constructores.

Y si vas a pedir una hipoteca (como veremos a continuación), ten en cuenta los costes que eso conlleva. No solo en lo referente al adelante, sino también al pago de intereses o a otro tipo de productos que te exija contratar. Por ejemplo, adelanto de seguros durante un número de años.

Por lo tanto, con estos costes medios ya puedes hacerte una ideas sobre si la autopromoción de viviendas en Madrid es o no para ti. Desde luego que no tiene mala pinta si quieres ahorrar costes y te atreves a probarlo.

Opciones de financiación

A la hora de invertir en un proyecto de autopromoción de vivienda en Madrid, debes saber que hoy en día ya existe financiación específica por parte de los bancos.

Lo habitual es que concedan hasta el 80% del valor de tasación. No obstante, si la documentación va a riesgos puede que la cifra sea mucho mayor y tengas que aportar menos dinero, para así tener más liquidez para el pago de los impuestos o para gastarlo en la construcción de tu propia vivienda.

Ten en cuenta, que para pedir este tipo de hipoteca tendrás que aportar el proyecto de la vivienda a realizar y el presupuesto. Cuanta más información aportes mejores serán las condiciones que obtengas. En este punto también es fundamental acudir a varias entidades y negociar.

Ventajas

¿Qué ventajas tiene invertir en las viviendas de autopromoción?

• Ahorro económico: uno de los primeros motivos por el cual muchos se lo plantean, es por el ahorro que supone. Se estima que se puede construir la misma casa y ahorrar un 30% del coste que saldría comprar una vivienda de obra nueva a otro promotor. Es un ahorro considerable, que de media ronda entre el 15% y el 40% del Precio de Ejecución Material. Es más, con ese ahorro incluso podríamos hacernos una vivienda mucho más cara y mejor, que saldríamos ganando fruto de su excelente inversión.
• Claridad en las cuentas y transparencia: al llevarlo todo tú mismo, serás plenamente consciente de cómo se ejecutará todo, lo que te costará y la evolución del proyecto. Al fin y al cabo, está el apoyo del arquitecto, quien valora la situación y le informa de todo; desde las ordenanzas municipales, a las fases, costes del proyecto, licencias, etc. Todo. Al haber menos personas por el medio, siempre es más sencillo.
• Diseño más personalizado: otra de las grandes ventajas de apostar por la autopromoción de viviendas en Madrid, es que el diseño de la casa será más personalizado y adaptado a tus necesidades. Al existir una intervención total, todo lo decides y lo cambias a tu antojo, por lo que determinarás el resultado final en cada punto en base a tus gustos y necesidades. No tendrás que conformarte con un diseño ya hecho que no se puede modificar ni pagar más para que te lo modifiquen a tu antojo. Tú lo decides todo.

Desventajas

¿Qué desventajas presenta? Todo en la vida tiene sus pros y sus contras. En el caso de este tipo de autopromoción de viviendas, también. Y está ligado con las implicaciones, que tendrás que asumir.

Al ser el promotor de tu vivienda, tendrás que coordinarte con el equipo de profesionales que va a construir tu casa. Es decir, serás el jefe, tendrás la responsabilidad y deberás dirigirlos para que cumplan con los plazos y que uno no pise el trabajo del otro, sino que todo debe estar bien organizado y medido.

En este caso, contar con un arquitecto y aparejador como responsables técnicos de la obra que vas a hacer, puede ser una gran tranquilidad, para que no tengas que pasar por el estrés que supone hacerlo todo tú mismo.

De hecho, en la autopromoción se tiende a prescindir de la figura del jefe de obras y es el dueño quien asume el papel de promotor de obra. Por eso es importante conocer de antemano todas las implicaciones que tiene serlo. Aunque la responsabilidad técnica de la obra sería del arquitecto y aparejador.

¿Por qué elegir la autopromoción frente a otras opciones?

Si tienes claro qué quieres ser tu propio promotor, adelante. Es una solución para las personas que se ven capaces o que directamente prefieren ahorrarse hasta un 30% del coste total de la obra, que es mucho dinero. Con todas las otras ventajas mencionadas, para tener una vivienda más personalizada y adaptada a ti.

Pero en términos de inversión también es muy interesante, porque al invertir menos capital al ser tu propio promotor, el día que la vendas ganarás mucho más dinero. Por lo que, como inversión es mucho mejor negocio.

Y eso no es todo, porque teniendo en cuenta la falta de oferta y que debido a ello los precios están disparados, eso te permite tener tu propia vivienda y de forma más accesible. Por lo que, como bien te detallamos, es prácticamente todo ventajas.

¿Te ha quedado alguna duda? Recuerda que en Ammplio Arquitectos podemos ayudarte con tu proyecto de autopromoción de vivienda unifamiliar en Madrid, llave en mano. Pregúntanos para que podamos asesorarte sin compromiso.