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Proyecto de segregación de inmueble

Si tienes un local o vivienda y quieres segregarlo, en Ammplio Arquitectos nos hemos especializado en este tipo de proyecto y te ofrecemos todas las garantías para su ejecución.

La segregación de un inmueble es viable en la mayoría de los casos. No obstante, deben cumplirse unos requisitos establecidos en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid y estudiarse los detalles del inmueble y el edificio de forma pormenorizada. El proceso consta de una fase administrativa en la que tramitamos toda la documentación necesaria y una fase de ejecución, en la que se realiza la adecuación de los inmuebles conforme al proyecto.

¿Por qué contar con Ammplio Arquitectos para segregar tu vivienda?

En nuestro estudio hemos realizado segregaciones y divisiones para un largo número de inmuebles; contamos con la experiencia necesaria y conocemos por anticipado aquellos problemas que puedan aparecer. Por esta misma razón vamos a explicarte todo el procedimiento a seguir, de manera clara y transparente desde el principio para que lo puedas valorar bien.

Nuestros precios son cerrados e incluyen el procedimiento completo para que sepas todos los pasos necesarios y los gastos que vas a tener por adelantado. Además, como nos gusta la transparencia, nuestros precios van desglosados y podrás reconfigurar tu presupuesto o quitar y poner partidas si lo consideras necesario.

¿Cuales son los requisitos para la segregación de una vivienda ó local?

CÓMO DIVIDIR UN LOCAL O VIVIENDA CON TODAS LAS GARANTÍAS

La segregación de un local o vivienda consiste en un procedimiento administrativo mediante el cual se garantiza que se cumplen todos los requisitos legales que se establecen en el Código Técnico, Plan General y otras normativas en las viviendas o locales resultantes. La segregación y la división de inmuebles ( locales , viviendas , almacenes o trasteros )  son procesos administrativos diferentes pero el resultado final es similar. La segregación consiste en “extraer”  una parte del inmueble para dar lugar a una nueva propiedad (el inmueble original continua manteniendo sus características pero ahora “es de menor tamaño”) y la división consiste en partir el inmueble dando lugar a dos nuevos con características que no tienen por qué ser iguales al original.  Así que a efectos prácticos lo denominamos de la misma manera.

Generalmente, la segregación o división implicará la reforma del inmueble y, con efecto administrativo, se trata de una construcción nueva; por lo tanto deberá tramitarse la Licencia de Primera Ocupación ( LPO ) o la licencia de funcionamiento y el proyecto deberá estar redactado por un Arquitecto.

 

PROCEDIMIENTO DE UNA SEGREGACIÓN DE VIVIENDA O LOCAL

Para la licencia de obra de segregación de inmueble (con o sin cambio de uso), al tratarse de una “obra nueva”, es necesario que el inmueble cumpla con las Normas Urbanísticas, el Código Técnico de la Edificación y los requisitos mínimos de habitabilidad y seguridad exigidos para su nuevo uso.

Al realizar la división, hay que comprobar además que no esté prohibido por la Ley de Propiedad Horizontal o por las propias normas urbanísticas. El Plan General de Ordenación Urbana de los Ayuntamientos es el instrumento que establece los cambios de uso compatibles, usos admisibles y usos característicos. Como generalmente el uso de vivienda es el característico de la mayoría de edificios, suele ser viable la segregación de viviendas desde el punto de vista administrativo. En el caso de locales y fincas también, pero deben tenerse en cuanta la intensificación de uso o agotamiento. Nosotros lo comprobamos por ti.

Respecto a la Comunidad de Propietarios, en los casos en los que no haya definidos en los estatutos de la comunidad un régimen de segregación o división de inmuebles (no es habitual), debe solicitarse permiso y aprobarse en junta la división por 3/5 de los votos. En esta junta se establecen los nuevos coeficientes de participación de la finca de los inmuebles resultantes.  Hay que tener en cuenta que no se debe alterar ningún elemento común.

Finalmente, para dividir o segregar la propiedad, es necesario redactar un proyecto técnico, visado por el Colegio de Arquitectos y firmado por un arquitecto, que garantice el cumplimiento de toda la normativa de aplicación. Este proyecto, se entregará junto con una documentación adicional en el ayuntamiento para que den el visto bueno para la división y su posterior Licencia de Primera Ocupación o Licencia de funcionamiento.

Una vez concedido el cambio y obtenida la Licencia de Primera Ocupación, debe redactarse en el notario la escritura de los nuevos inmuebles y llevarla al registro de la propiedad.

 

REQUISITOS PARA LA SEGREGACIÓN DE VIVIENDA O LOCAL COMERCIAL

VER REQUISITOS PARA SEGREGAR UN INMUEBLE EN DOS O MÁS VIVIENDAS

EN EL CASO DE VIVIENDAS

 

Las nuevas viviendas deben cumplir los requisitos establecidos en el Plan General de Ordenación Urbana y dependen de cada municipio. En el ayuntamiento de Madrid, que suele ser el de referencia para otros muchos municipios, se establecen los siguientes requisitos:

1  Vivienda Exterior:

Todas las viviendas reunirán la condición de exterior, para lo cual deberán cumplir con las condiciones higiénicas y de seguridad siguientes:

  1. Higiénicas: Ocupar una fachada en una longitud superior a 3 metros, en la que exista al menos un hueco de una pieza habitable. Dicha pieza tendrá una superficie útil superior a 12 metros cuadrados; en ella será posible inscribir un círculo de diámetro igual o mayor de doscientos setenta centímetros, tangente al paramento en el que se sitúa el hueco de luz y ventilación; el hueco habrá de recaer a:

a)      Vía pública o espacio libre público.

b)      Espacio privado del ámbito de la parcela, situado sobre el plano horizontal, trazado en la cota de nivel del suelo de la pieza considerada.

2. De seguridad: Deberá cumplir con las condiciones de accesibilidad y seguridad que en materia de prevención de incendios, determine la normativa sectorial o aplicable.

2  Programa de vivienda:

Se considera como vivienda mínima aquella que cuenta con estancia-comedor, cocina, dormitorio y aseo, y cuya superficie útil sea superior a 38 metros cuadrados, no incluyéndose en el cómputo de la misma las terrazas, balcones, balconadas, miradores, tendederos, ni espacios con altura libre de piso inferior a doscientos veinte (220) centímetros. Podrá admitirse reducir la superficie útil hasta 25 metros cuadrados, en el caso de que únicamente disponga de una estancia-comedor-cocina, que puede servir de dormitorio y un cuarto de aseo.

Las diferentes piezas que compongan la vivienda tendrán la condición de pieza habitable, salvo el aseo, vestíbulo, pasillo, tendedero, y dependencias similares. Las condiciones mínimas a las que han de sujetarse las piezas de una vivienda son:

a) La cocina, al ser una pieza en la que se produce combustión o gases, dispondrá de chimeneapara su evacuación, independientemente del hueco de luz y ventilación.

b) Pasillos: Pieza por la que se accede a las distintas dependencias que componen la vivienda. Tendrán una anchura mínima de 85 centímetros. Podrán Existir estrangulamientosque disminuyan el ancho del pasillo no más de quince 15 centímetros, siempre que su longitud no supere los treinta 30 centímetros y, en ningún caso, enfrentados a una puerta. La disposición de las puertas de las piezas en los pasillos será tal que permita el paso a cualquier pieza habitable de un rectángulo horizontal de 50 centímetros por 180 centímetros.

c) Tendedero: Dependencia que puede estar formando parte de la vivienda o fuera de la misma en un área común del edificio, y que se utiliza para tender ropa, siendo su implantación optativa. En caso de estar incorporado a la vivienda, deberá contar con un sistema de protección que dificulte la visión de la ropa tendida desde la vía o espacio público, su superficie será igual o superior a 3 metros cuadrados, de la que, los 3 primeros metros cuadrados no computarán a efectos de edificabilidad en la categoría de vivienda colectiva.

d) Trastero: Pieza no habitabledestinada a guardar enseres de la vivienda.

  

3  Altura libre:

La altura libre mínima de piso en cada vivienda será de 250 centímetros, al menos en el 75% de su superficie útil, pudiendo reducirse hasta 220 centímetros en el resto.

 

4  Dimensiones de los huecos de paso:

Toda vivienda dispondrá una puerta de acceso de dimensiones mínimas de 203 centímetros de altura 825 milímetros de anchura.

Las dimensiones mínimas de las hojas de las puertas de acceso a las piezas de la vivienda serán de 203 centímetros de altura, de 625 milímetros de anchura para los cuartos de aseo y 725 milímetros para el resto de las piezas.

 

5  Condiciones de ventilación e iluminacion en piezas habitables y no habitables en uso residencial:

Toda pieza habitable de una vivienda reunirá las condiciones de pieza exterior, debiendo disponer de ventilación e iluminación natural.

a) Los huecos de iluminación natural deberán tener una superficie no inferior al 12% de la superficie útilde la pieza habitable.

b) Cada una de las piezas habitables dispondrá de una superficie practicable a efectos de ventilación natural directa no inferior al 8% de la superficie útil de la pieza.

La ventilación de piezas no habitables, tales como aseos, despensas, trasteros, locales de instalaciones, etc… podrá resolverse mediante ventilación natural directa o conducida, o mediante ventilación forzada.

Ninguna vivienda de nueva edificación tendrá pieza habitable alguna en plantas inferiores a la baja o con el piso en nivel inferior al del terreno en contacto con ella, salvo en vivienda unifamiliar, que podrá situarse en la planta inmediatamente inferior a la baja, si se cumplen las condiciones de ventilación e iluminación natural señaladas en este artículo, siendo admisible, a tal efecto, la construcción de patios ingleses con una anchura mínima de 250 centímetros.

VER REQUISITOS PARA SEGREGAR UN INMUEBLE EN DOS O MÁS LOCALES

EN EL CASO DE LOCALES

 

Los nuevos locales deben cumplir los requisitos establecidos en el Plan General de Ordenación Urbana y normativa sectorial. Dependen de cada municipio y, en el ayuntamiento de Madrid, que suele ser el de referencia para otros muchos municipios, se establecen los siguientes requisitos:

1  Viabilidad y Uso permitido:

En todos los locales debe verificarse que el uso o actividad estén permitidos. La mayoría de usos con compatibles o admisibles en planta baja, debiendo verificar todos los casos de forma pormenorizada, pues algunas zonas tienen restricciones de uso en función de la actividad (restauración, talleres, etc.). En el caso de primeras plantas o sucesivas hay que tener en cuenta que si no se trata de oficinas, despachos o consultas, la entrada al local debe ser independiente a la entrada de las viviendas (portal de la comundad).

La agencia de gestión de Licencias ( AGLA ) verificará la viabilidad de la nueva actividad y los requisitos. Este trámite lo hacemos nosotros por ti.

 

2  Requisitos del local: alturas, escaleras, sótanos y entreplantas.

a) Altura libre mínima: la altura libre mínima de suelo a techo debe ser de 2,50 metros, permitiéndose 2,20 en zonas no habitables como aseos, pasillos, almacenes y cuartos de instalaciones. En algunas actividades puntuales, esta altura puede verse incrementada hasta los 3,00 metros.

b) Entreplantas y sótanos: El uso de entreplantas y sótanos se permitirá siempre y cuando estas piezas del inmueble se encuentren legalizados o incluídos en la anterior licencia del local, cumpliendo con los requisitos de evacuación y seguridad. En caso de no aparecer en planos históricos o registro, se puede proceder a su legalización (consúltanos).

c) Escaleras: deben cumplir unas dimensiones mínimas:

– Con acceso al público: 100cm de ancho; 28cm de huella; 13cm hasta 17,5cm de contrahuella y una cabezada de 2,20m (altura al techo).

– Sin acceso al público: 80cm de ancho; 22cm de huella; 20cm de contrahuella máxima y una cabezada de 2,20m (altura al techo).

 

3  Accesibilidad e Itinerario:

El local se debe adaptar a la normativa de accesibilidad con un itinerario de ancho mínimo de 1,20 metros sin escalones. El cumplimiento de esta normativa se puede evitar mediante justificación en el proyecto que elaboramos nosotros.

 

4  Aseos:

Serán obligatorios en función del tipo de actividad y aforo; además, deberán estar separados mediante un anteaseo. El aseo accesible, además, será obligatorio cuando por normativa deba haber aseos de uso público (bares, cafeterías, peluquerías, restaurantes…) o en empresas de más de 50 trabajadores.

 

Grado de Protección y Patrimonio: BIC , BIP y CPPHAN

La mayoría de edificios de los centros históricos tienen algún grado de protección: parcial, estructural o integral; además de las catalogaciones de bien de interés cultural o patrimonial. La manera más rápida y aconsejable de acometer las obras es adecuandose a su estado original y sin hacer alteraciones. No obstante pueden darse varios casos:

– El elemento protegido está en su estado original y no se hace intervención alguna en él: no afecta el grado de protección.

– El elemento protegido no está en su estado original: lo recomendable es hacer una actuación de restauración conforme a los criterios generales y Comisión de Patrimonio.

– Se actúa sobre el elemento protegido o no se devuelve a su estado original: será preciso un dictamen e informe previo de la Comisión para la Protección del Patrimonio Histórico, Artístico y Natural ( CCPHAN ). Es un proceso más complejo.

 

Ventilación, salida de humos, calderas y hornos:

Todas las estancias deben contar con ventilación mecánica o natural. Independientemente de que se trate de un elemento de ventilación o de aire acondicionado, la expulsión de aire de estos debe situarse a una distancia mínima de 2 metros a ventanas laterales; 2,5 metros a ventana superios; mínimo 2,5 metros por encima de la acera y a 3,5 metros de la pared opuesta. Además hay casos más complejos que deben ser estudiados.

La salida de humos, en caso necesario, será necesario hacerlo hacia la cubierta del edificio, superando en un metro de altura cualquier elemento en un radio de 15 metros. La normativa para calderas y calentadores es similar, pudiéndose sacar en este último caso a fachada o patio si las emisiones de NOx son de clase 5 y la potencia nominal es inferior a 24,4kw.

Los hornos eléctricos de potencia inferior a 10kw no necesitarán cumplir esta normativa.

 

Seguridad en caso de incendio:

Esta normativa se resume en los siguientes puntos:

– Ancho mínimo de pasillo de acceso al público de 1 metro; 80 cm en el caso de no ser de uso público y lo usan menos de 10 trabajadores.

– Distancia máxima del recorrido de 25 metros hasta el exterior

– Todos los recorridos de evacuación contarán con luz de emergencia.

– Sistemas anti-incendio apropiados a su uso y superficie, contando como mínimo con un extintor cada 15 metros y sistema de extinción automática en las salidas de humos.

Una vez revisados que todos estos requisitos se cumplen y es viable la segregación o división, nuestro equipo procederá con la redacción del proyecto y cumplimentación de la documentación. En nuestro procedimiento te mostramos LA MANERA CORRECTA de hacer una segregación:

¿Cuál es el procedimiento y qué incluye este servicio?

RECUERDA QUE, EN  LOS SERVICIOS DE AMMPLIO ARQUITECTOS, TODOS LOS TRÁMITES ESTÁN INCLUÍDOS HASTA LA FINALIZACIÓN DEL PROYECTO. SOMOS TRANSPARENTES DESDE EL PRINCIPIO PARA QUE CONOZCAS TODOS LOS PASOS NECESARIOS Y SU PRECIO

1  Estudio de viabilidad:

  • Toma de datos del inmueble y levantamiento de planos del estado previo
  • Consulta en el servicio de información urbanísitca del distrito correspondiente de condiciones particulares

2  Proyecto básico y de ejecución

  • Estudio de diversas opciones de distribución de los nuevos inmuebles
  • Plano de emplazamiento y ubicación
  • Plantas generales
  • Alzados y Secciones
  • Memoria descriptiva y técnica
  • Pliego general y Particular
  • Mediciones y Presupuestos

3  Licencia Urbanística

  • Gestión de la licencia urbanística para el cambio de uso mediante procedimiento ordinario común
  • Redacción y gestión de todos los documentos oficiales requeridos por el Ayuntamiento

4  Dirección de obra

  • Dirección y supervisión de obra conforme a proyecto y normativa

5  Fin de obra

  • Redacción del certificado final de obra, visado por el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid

6  Cambio de uso catastral

  • Gestión y tramitación del cambio de uso en catastro de terciario (local) a residencial (vivienda)

7  Licencia de primera ocupación

  • Gestión y tramitación de la licencia de primera ocupación (LPO) según certificado de obra
* Coste de visado incluido. IVA 21% no incluido. Tasas urbanísticas por prestación de servicios, ICIO, fianza de residuos, etc. no incluidos. Te informaremos de su importe antes de comenzar.
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