Proyecto de reforma de vivienda

¿Qué es una Reforma y qué licencias son necesarias según su alcance?

Las reformas constituyen una de las actuaciones de mejora en los inmuebles más habituales. En estas obras de rehabilitación puede varíar la superficie construída;  afectar algún elemento estructural o bien implantar alguna dotación previamente inexistente. Según el alcance de la obra, se debe solcicitar o no alguna licencia y, en función de la envergadura de las mismas, esta licencia podrá variar.

Mediante el procedimiento de Comunicación Previa o Actuación Comunicada pueden realizarse obras de pequeña envergadura que no afectan a la estructura del edificio ni a ningún elemento protegido del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid. Sin embargo, cuando son pertinentes modificaciones estructurales o elementos comunes del edificio deberemos tramitar la licencia por Procedimiento Ordinario mediante un proyecto de reforma.

Los diferentes ayuntamientos establecen por lo general dos licencias: obra menor y obra mayor. Una reforma en Madrid puede realizarse mediante tres tipos de procedimientos según su alcance.

¿Cuando es necesaria una licencia para una reforma de oficina, apartamento o local ?

Por lo general y salvo que se exprese explícitamente lo contrario, para reformar una casa antigua; hacer una reforma integral de apartamentos; sustituir un forjado en un local o poner una escalera, casi siempre será necesaria una licencia de obra o, al menos, una comunicación previa de la reforma a realizar. A su vez, dentro de estos procedimientos nos encontramos con obras que requieren proyecto y reformas que no requieren proyecto.

OBRAS QUE NO REQUIEREN PROYECTO:

Son generalmente reformas de acondicionamiento puntual o incluso obras que permiten cambiar la distribución de una casa. Una obra no requerirá proyecto si no se hace una alteración estructural; una modificación de las superficies construidas o si no se modifican elementos protegidos o elementos comunes de un edificio.

Dentro de las obras que NO REQUIEREN PROYECTO, estas a su vez pueden tramitarse por comunicación previa o directamente sin necesidad de comunicar la obra. Para reformar una casa antigua donde se van a cambiar alicatados, pintar el exterior, cambiar la distribución o sustituir baños y cocinas no se requerirá un proyecto técnico, pero pero probablemente sí una licencia de obra.

OBRAS QUE REQUIEREN PROYECTO TÉCNICO:

Las reformas que requieren proyecto técnico, son siempre actuaciones que requieren licencia de obra. Las reformas integrales con sustitución de forjados, ampliación de cubiertas, modificación de escaleras se tramitarán como licencia de obra mayor o por procedimiento ordinario común (la denominación cambia según el ayuntamiento, pero el procedimiento es el mismo). Esto es especialmente importante en las reformas de casas de pueblo, pues el estado general muchas veces obliga a hacer obras en fachada, forjados y cubiertas que requieren un proyecto técnico y supervisión de obra.

¿Por qué contar con Ammplio Arquitectos para reformar un piso u oficina?

En nuestro estudio te garantizamos el éxito en la reforma de tu inmueble. Nos ocupamos de la tramitación de las licencias de obra y conocemos por anticipado aquellos problemas que puedan aparecer. Por esta misma razón vamos a explicarte todo el procedimiento a seguir, de manera clara y transparente desde el principio para que lo puedas valorar bien.

Nuestros precios son cerrados e incluyen el procedimiento completo para que sepas todos los pasos necesarios y los gastos que vas a tener por adelantado. Además, como nos gusta la transparencia, nuestro presupuesto de reforma va desglosado y podrás reconfigurarlo o quitar y poner partidas si lo consideras necesario o ya las tienes hechas.

¿Cuáles son los requisitos una reforma y qué licencia es necesaria según su alcance?

Dentro de las actuaciones que pueden hacerse dentro de una reforma, se encuentran obras que no requieren proyecto; obras que no requieren licencia; reformas que se pueden hacer por comunicación previa y otras obras que requieren licencia y proyecto. Generalmente hay tres categorías de Reforma:  reforma básica o acondicionamiento puntual; reforma media y reforma integral con proyecto. En función de los elementos que se modifican y de su alcance, los trámites asociados a cada una de las categorías son los que estipula las Ordenanzas Municipales. Las reformas en Madrid se rigen por la Ordenanza Municipal de Tramitación de Licencias Urbanísticas. Aquí te presentamos las tres categorías:

1. Reforma básica:  obras que no requieren licencia

Estas obras no requieren una comunicación previa ni licencia, siempre que afecten a una sola vivienda y que el edificio no tenga ningún tipo de protección ni afecte a un elemento catalogado con protección como en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid.

Entre los principales trabajos de una reforma básica se encuentran las pequeñas obras de acondicionamiento puntual:

• Pintura de techos y paredes
• Cambio de suelos del inmueble
• Mejorar los yesos y acabados de paredes y techos
• Cambio alicatados en baños y cocinas
• Cambios básicos de instalaciones de la vivienda (saneamiento, agua, electricidad, calefacción…)

2. Reforma media: obras que requieren Comunicación previa

Estas reformas requieren de licencia de Obra Menor o Comunicación Previa. Este trámite es de carácter obligatorio y requerido por los Ayuntamientos para realizar obras y reformas de pequeña envergadura que no necesitan proyecto técnico, pero si comunicar su actuación a la administración. Debe presentarse un pequeño documento técnico con planos y memoria de la actuación.

Entre los principales trabajos de una reforma media se encuentran:

• Cambio de acabados de la vivienda
• Cambio de las instalaciones propias de la casa
• Modificar la distribución de la vivienda de forma parcial o con reformas integrales de albañilería.
• Además, otras obras que deben realizarse mediante Comunicación previa son:  obras exteriores, instalación de aire acondicionado, instalación de antenas, carpas y casetas prefabricadas,  andamios y plataformas elevadoras

El tipo de licencia asociada a esta reforma es:

• Comunicación previa (o Licencia de obra menor)

3. Reforma integral: obras que requieren Procedimiento Ordinario o Licencia de obra mayor

Estas reformas requieren de licencia de Obra Mayor y se tramitan por Procedimiento Ordinario Común:

• Implica cambios en la estructura del edificio, como aperturas de huecos en muros de carga, cambios de pilares o vigas, colocación de nuevas escaleras…
• Afecta a más de una vivienda y si el edificio tiene algún tipo de protección o afecta a un elemento catalogado con protección en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid.

El tipo de licencia asociada a esta reforma es:

• Procedimiento Ordinario (común o abreviado, según proceda)

Para estas reformas es imprescindible presentar:

• Proyecto técnico redactado por técnico competente y visado por el colegio profesional

¿Cuál es el precio de una reforma sin licencia?

Los honorarios para hacer una reforma de obra sin licencia varían según el tamaño y alcance de la propuesta. Estas son nuestras tarifas:

* Tarifa para inmueble de hasta 75 m2

* IVA 21% no incluido. Coste de visado incluido.  Tasas urbanísticas por prestación de servicios, ICIO, fianza de residuos, etc. no incluidos. Te informaremos de su importe antes de comenzar.

¿Cuál es el precio de una reforma por Comunicación previa?

Los honorarios para hacer una reforma por comunicación previa varían según el tamaño y alcance de la propuesta. Estas son nuestras tarifas:

* Tarifa para inmueble de hasta 75 m2

* IVA 21% no incluido. Coste de visado incluido.  Tasas urbanísticas por prestación de servicios, ICIO, fianza de residuos, etc. no incluidos. Te informaremos de su importe antes de comenzar.

¿Cuál es el precio de una reforma por Procedimiento Ordinario?

Los honorarios para hacer una reforma de obra mayor varían según el tamaño y alcance de la propuesta. Estas son nuestras tarifas:

* Tarifa para inmueble de hasta 75 m2

* IVA 21% no incluido. Coste de visado incluido.  Tasas urbanísticas por prestación de servicios, ICIO, fianza de residuos, etc. no incluidos. Te informaremos de su importe antes de comenzar.

Reforma básica

Obras sin licencia

¿Qué incluye este servicio de reforma básica?

1      Estudio de viabilidad previo

Toma de medidas y distribución de la vivienda, incluidos huecos de fachada y huecos de paso. Toma de datos de instalaciones y servicios disponibles (si procede). Levantamiento de plano a escala y acotado. Etiquetado de la distribución y superficies

2    Propuesta de intervención 

Estudio de distintas posibilidades de acabados en la nueva vivienda. Redacción de documentación gráfica necesaria (plantas, alzados, secciones e instalaciones del estado actual y reformado). Redacción de memoria  de la actuación.

3    Seguimiento de obra 

Seguimiento de obra, instrucciones de ejecución in situ y visitas pertinentes para el correcto desarrollo de la obra

Reforma media

Obras por Comunicación previa

¿Qué incluye este servicio de reforma media?

1      Estudio de viabilidad previo

Toma de medidas y distribución de la vivienda, incluidos huecos de fachada y huecos de paso. Toma de datos de instalaciones y servicios disponibles. Levantamiento de plano a escala y acotado. Etiquetado de la distribución y superficies. Consulta en el servicio de información urbanística del distrito correspondiente para conocer las condiciones particulares.

2    Propuesta de intervención 

Estudio de distintas posibilidades de acabados en la nueva vivienda. Redacción de documentación gráfica necesaria (plantas, alzados, secciones e instalaciones del estado actual y reformado). Redacción de memoria descriptiva de la actuación.

3    Memoria descriptiva

Redacción de memoria descriptiva de la actuación.

4    Valoración Presupuestaria

Estimación presupuestaria según requerimientos OMTLU.

5    Seguimiento de la Obra

Seguimiento de obra, instrucciones de ejecución y finalización de obra.

Reforma integral

Obras por Procedimiento Ordinario

¿Qué incluye este servicio de reforma integral?

1      Estudio de viabilidad previo

Toma de medidas y distribución de la vivienda, incluidos huecos de fachada y huecos de paso. Toma de datos de instalaciones y servicios disponibles. Levantamiento de plano a escala y acotado.Etiquetado de la distribución y superficies. Consulta en el servicio de información urbanística del distrito correspondiente para conocer las condiciones particulares.

2    Proyecto Básico y Ejecución

Estudio de distintas posibilidades de distribución de la nueva vivienda. Redacción de documentación gráfica necesaria (plantas, alzados, secciones e instalaciones del estado actual y reformado). Memoria descriptiva y técnica de las actuaciones. Pliego de condiciones general y particular. Mediciones y presupuesto. Gestión de residuos. Cumplimiento de normativa de obligado cumplimiento. Normas de uso y conservación.

3    Estudio básico de Seguridad y Salud

Redacción de estudio básico de seguridad y Salud

4    Coordinación de Seguridad y Salud

Seguimiento y cumplimiento del Estudio basico de seguridad y salud en obra. Hasta 2 contratas

5    Dirección facultativa de obras

Seguimiento de obra para el correcto desarrollo de las fases y emisión de certificaciones.

6    Certificado final de obra

Redacción del certificado final de obra visado por el COAM. Entrega del CFO.

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