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Proyecto cambio de uso local vivienda

¿Tienes un local comercial y quieres transformarlo en vivienda? En Ammplio Arquitectos nos hemos especializado en este tipo de proyecto y te ofrecemos todas las garantías para su ejecución.

El cambio de uso de local comercial a vivienda es viable en la mayoría de los casos. No obstante, deben cumplirse unos requisitos establecidos en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid y estudiarse los detalles de la vivienda y el edificio de forma pormenorizada. El proceso consta de una fase administrativa en la que tramitamos toda la documentación necesaria y una fase de ejecución, en la que se realiza la adecuación de la vivienda conforme al proyecto.

¿Por qué contar con Ammplio Arquitectos para tu cambio de uso?

En nuestro estudio hemos realizado el cambio de uso para un largo número de inmuebles; contamos con la experiencia necesaria y conocemos por anticipado aquellos problemas que puedan aparecer. Por esta misma razón vamos a explicarte todo el procedimiento a seguir, de manera clara y transparente desde el principio para que lo puedas valorar bien.

Nuestros precios son cerrados e incluyen el procedimiento completo para que sepas todos los pasos necesarios y los gastos que vas a tener por adelantado. Además, como nos gusta la transparencia, nuestros precios van desglosados y podrás reconfigurar tu presupuesto o quitar y poner partidas si lo consideras necesario.

¿Cuales son los requisitos para el cambio de uso?

CÓMO TRANSFORMAR UN LOCAL EN VIVIENDA CON TODAS LAS GARANTÍAS

Un cambio de uso de local a vivienda consiste en un procedimiento administrativo mediante el cual se garantiza que se cumplen todos los requisitos legales que se establecen en el Código Técnico, Plan General y otras normativas para el nuevo uso al que se destinará el inmueble.

Generalmente, el cambio de uso implicará la reforma del local y, con efecto administrativo, se trata de una construcción de vivienda nueva; por lo tanto deberá tramitarse la Licencia de Primera Ocupación ( LPO ) y el proyecto deberá estar redactado por un Arquitecto.

 

PROCEDIMIENTO DE UN CAMBIO DE USO LOCAL-VIVIENDA

Para la licencia de cambio de uso local-vivienda o vivienda-local, al tratarse de una “obra nueva”, es necesario que el inmueble cumpla con las Normas Urbanísticas, el Código Técnico de la Edificación y los requisitos mínimos de habitabilidad y seguridad exigidos para su nuevo uso.

Al realizar el cambio de uso, hay que comprobar además que no esté prohibido por la Ley de Propiedad Horizontal o por las propias normas urbanísticas. El Plan General de Ordenación Urbana de los Ayuntamientos es el instrumento que establece los cambios de uso compatibles, usos admisibles y usos característicos. Como generalmente el uso de vivienda es el característico de la mayoría de edificios, suele ser viable el cambio de uso desde el punto de vista administrativo.

Respecto a la Comunidad de Propietarios, si el uso es admisible, se puede proceder al cambio de uso sin necesidad de aprobación por parte de la comunidad.  Hay que tener en cuenta que no se debe alterar ningún elemento común o modificar las cuotas de participación de la finca. En caso de ser necesarios, sí sería necesaria su aprobación.

Finalmente, para transformar el local en vivienda, es necesario redactar un proyecto técnico de cambio de uso, visado por el Colegio de Arquitectos y firmado por un arquitecto, que garantice el cumplimiento de toda la normativa de aplicación. Este proyecto, se entregará junto con una documentación adicional en el ayuntamiento para que den el visto bueno para el cambio de uso y su posterior Licencia de Primera Ocupación.

Una vez concedido el cambio y obtenida la Licencia de Primera Ocupación, debe redactarse en el notario la escritura del cambio de uso y llevarla al registro de la propiedad.

 

REQUISITOS PARA EL CAMBIO DE USO LOCAL-VIVIENDA

VER REQUISITOS DE CAMBIO DE USO LOCAL A VIVIENDA

La nueva vivienda debe contar con los requisitos establecidos en el Plan General de Ordenación Urbana y dependen de cada municipio. En el ayuntamiento de Madrid, que suele ser el de referencia para otros muchos municipios, se establecen los siguientes requisitos:

1  Vivienda Exterior:

Todas las viviendas reunirán la condición de exterior, para lo cual deberán cumplir con las condiciones higiénicas y de seguridad siguientes:

  1. Higiénicas: Ocupar una fachada en una longitud superior a 3 metros, en la que exista al menos un hueco de una pieza habitable. Dicha pieza tendrá una superficie útil superior a 12 metros cuadrados; en ella será posible inscribir un círculo de diámetro igual o mayor de doscientos setenta centímetros, tangente al paramento en el que se sitúa el hueco de luz y ventilación; el hueco habrá de recaer a:

a)      Vía pública o espacio libre público.

b)      Espacio privado del ámbito de la parcela, situado sobre el plano horizontal, trazado en la cota de nivel del suelo de la pieza considerada.

2. De seguridad: Deberá cumplir con las condiciones de accesibilidad y seguridad que en materia de prevención de incendios, determine la normativa sectorial o aplicable.

2  Programa de vivienda:

Se considera como vivienda mínima aquella que cuenta con estancia-comedor, cocina, dormitorio y aseo, y cuya superficie útil sea superior a 38 metros cuadrados, no incluyéndose en el cómputo de la misma las terrazas, balcones, balconadas, miradores, tendederos, ni espacios con altura libre de piso inferior a doscientos veinte (220) centímetros. Podrá admitirse reducir la superficie útil hasta 25 metros cuadrados, en el caso de que únicamente disponga de una estancia-comedor-cocina, que puede servir de dormitorio y un cuarto de aseo.

Las diferentes piezas que compongan la vivienda tendrán la condición de pieza habitable, salvo el aseo, vestíbulo, pasillo, tendedero, y dependencias similares. Las condiciones mínimas a las que han de sujetarse las piezas de una vivienda son:

a) La cocina, al ser una pieza en la que se produce combustión o gases, dispondrá de chimeneapara su evacuación, independientemente del hueco de luz y ventilación.

b) Pasillos: Pieza por la que se accede a las distintas dependencias que componen la vivienda. Tendrán una anchura mínima de 85 centímetros. Podrán Existir estrangulamientosque disminuyan el ancho del pasillo no más de quince 15 centímetros, siempre que su longitud no supere los treinta 30 centímetros y, en ningún caso, enfrentados a una puerta. La disposición de las puertas de las piezas en los pasillos será tal que permita el paso a cualquier pieza habitable de un rectángulo horizontal de 50 centímetros por 180 centímetros.

c) Tendedero: Dependencia que puede estar formando parte de la vivienda o fuera de la misma en un área común del edificio, y que se utiliza para tender ropa, siendo su implantación optativa. En caso de estar incorporado a la vivienda, deberá contar con un sistema de protección que dificulte la visión de la ropa tendida desde la vía o espacio público, su superficie será igual o superior a 3 metros cuadrados, de la que, los 3 primeros metros cuadrados no computarán a efectos de edificabilidad en la categoría de vivienda colectiva.

d) Trastero: Pieza no habitabledestinada a guardar enseres de la vivienda.

  

3  Altura libre:

La altura libre mínima de piso en cada vivienda será de 250 centímetros, al menos en el 75% de su superficie útil, pudiendo reducirse hasta 220 centímetros en el resto.

 

4  Dimensiones de los huecos de paso:

Toda vivienda dispondrá una puerta de acceso de dimensiones mínimas de 203 centímetros de altura 825 milímetros de anchura.

Las dimensiones mínimas de las hojas de las puertas de acceso a las piezas de la vivienda serán de 203 centímetros de altura, de 625 milímetros de anchura para los cuartos de aseo y 725 milímetros para el resto de las piezas.

 

5  Condiciones de ventilación e iluminacion en piezas habitables y no habitables en uso residencial:

Toda pieza habitable de una vivienda reunirá las condiciones de pieza exterior, debiendo disponer de ventilación e iluminación natural.

a) Los huecos de iluminación natural deberán tener una superficie no inferior al 12% de la superficie útilde la pieza habitable.

b) Cada una de las piezas habitables dispondrá de una superficie practicable a efectos de ventilación natural directa no inferior al 8% de la superficie útil de la pieza.

La ventilación de piezas no habitables, tales como aseos, despensas, trasteros, locales de instalaciones, etc… podrá resolverse mediante ventilación natural directa o conducida, o mediante ventilación forzada.

Ninguna vivienda de nueva edificación tendrá pieza habitable alguna en plantas inferiores a la baja o con el piso en nivel inferior al del terreno en contacto con ella, salvo en vivienda unifamiliar, que podrá situarse en la planta inmediatamente inferior a la baja, si se cumplen las condiciones de ventilación e iluminación natural señaladas en este artículo, siendo admisible, a tal efecto, la construcción de patios ingleses con una anchura mínima de 250 centímetros.

Una vez revisados que todos estos requisitos se cumplen y es viable el cambio de uso, nuestro equipo procederá con la redacción del proyecto y cumplimentación de la documentación. En nuestro procedimiento te mostramos LA MANERA CORRECTA de hacer un cambio de uso.

¿Cuál es el procedimiento y qué incluye este servicio?

RECUERDA QUE, EN  LOS SERVICIOS DE AMMPLIO ARQUITECTOS, TODOS LOS TRÁMITES ESTÁN INCLUÍDOS HASTA LA FINALIZACIÓN DEL PROYECTO. SOMOS TRANSPARENTES DESDE EL PRINCIPIO PARA QUE CONOZCAS TODOS LOS PASOS NECESARIOS Y SU PRECIO

1  Estudio de viabilidad:

  • Toma de datos del local y levantamiento de planos del estado previo
  • Consulta en el servicio de información urbanísitca del distrito correspondiente de condiciones particulares

2  Proyecto básico y de ejecución

  • Estudio de diversas opciones de distribución de la nueva vivienda
  • Plano de emplazamiento y ubicación
  • Plantas generales
  • Alzados y Secciones
  • Memoria descriptiva y técnica
  • Pliego general y Particular
  • Mediciones y Presupuestos

3  Licencia Urbanística

  • Gestión de la licencia urbanística para el cambio de uso mediante procedimiento ordinario común
  • Redacción y gestión de todos los documentos oficiales requeridos por el Ayuntamiento

4  Dirección de obra

  • Dirección y supervisión de obra conforme a proyecto y normativa

5  Fin de obra

  • Redacción del certificado final de obra, visado por el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid

6  Cambio de uso catastral

  • Gestión y tramitación del cambio de uso en catastro de terciario (local) a residencial (vivienda)

7  Licencia de primera ocupación

  • Gestión y tramitación de la licencia de primera ocupación (LPO) según certificado de obra
* Coste de visado incluido. IVA 21% no incluido. Tasas urbanísticas por prestación de servicios, ICIO, fianza de residuos, etc. no incluidos. Te informaremos de su importe antes de comenzar.
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