cambio de uso local vivienda

Proyecto cambio de uso local vivienda

¿Tienes un local comercial y quieres transformarlo en vivienda? En Ammplio Arquitectos somos especialistas en cambios de uso y te ofrecemos todas las garantías para convertir tu local en vivienda.

El cambio de uso de local a vivienda es viable en la mayoría de los casos. No obstante, deben cumplirse unos requisitos establecidos en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid y estudiarse los detalles de la vivienda y el edificio de forma pormenorizada. El proceso consta de una fase administrativa en la que tramitamos toda la documentación necesaria y una fase de ejecución, en la que se realiza la adecuación de la vivienda conforme al proyecto.

¿Qué es el cambio de uso?

Un cambio de uso de local a vivienda (o Licencia de Cambio de Uso) consiste en un procedimiento administrativo mediante el cual se garantiza que se cumplen todos los requisitos legales que se establecen en el Código Técnico, Plan General y otras normativas para el nuevo uso al que se destinará el inmueble.

Generalmente, el cambio de uso implicará la reforma del local y, con efecto administrativo, se trata de una construcción de vivienda nueva; por lo tanto deberá tramitarse la Licencia de Primera Ocupación ( LPO ) y el proyecto deberá estar redactado por un Arquitecto.

¿Por qué contar con Ammplio Arquitectos para convertir un local en vivienda?

Ammplio es un estudio especializado en cambio de uso. Hemos realizado el cambio de uso de local a vivienda para un largo número de inmuebles, oficinas y locales; contamos con la experiencia necesaria y conocemos por anticipado aquellos problemas que puedan aparecer. Por esta misma razón vamos a explicarte todo el procedimiento a seguir, de manera clara y transparente desde el principio para que lo puedas valorar bien.

Nuestros precios son cerrados e incluyen el procedimiento completo para que sepas todos los pasos necesarios y los gastos que vas a tener por adelantado. Además, como nos gusta la transparencia, nuestro precio de cambio de local a vivienda va desglosado y podrás reconfigurar tu presupuesto o quitar y poner partidas si lo consideras necesario o ya las tienes hechas.

¿Cuales son los requisitos para convertir un local en vivienda?

CÓMO TRANSFORMAR UN LOCAL EN VIVIENDA CON TODAS LAS GARANTÍAS

El cambio de uso no es solo un proyecto de reforma o acondicionamiento puntual de un inmueble, sino que además, requiere de un procedimiento administrativo que se ajuste a las ordenanzas municipales, código técnico y otras normas e instrucciones de obligado cumplimiento. Estos se harán en sintonía uno con otro para poder solicitar la Licencia de Primera Ocupación. El procedimiento es análogo si se quiere hacer un cambio de uso de oficia a vivienda.

Aquí te hemos preparado un pequeño dossier informativo para que puedas comprobar los requisitos del cambio de uso:

PROCEDIMIENTO DE UN CAMBIO DE USO LOCAL-VIVIENDA

Para la licencia de cambio de uso local-vivienda o vivienda-local, al tratarse de una “obra nueva”, es necesario que el inmueble cumpla con las Normas Urbanísticas, el Código Técnico de la Edificación y los requisitos mínimos de habitabilidad y seguridad exigidos para su nuevo uso.

Al realizar el cambio de uso, hay que comprobar además que no esté prohibido por la Ley de Propiedad Horizontal o por las propias normas urbanísticas. El Plan General de Ordenación Urbana de los Ayuntamientos es el instrumento que establece los cambios de uso compatibles, usos admisibles y usos característicos. Como generalmente el uso de vivienda es el característico de la mayoría de edificios, suele ser viable el cambio de uso desde el punto de vista administrativo.

Respecto a la Comunidad de Propietarios, si el uso es admisible, se puede proceder al cambio de uso sin necesidad de aprobación por parte de la comunidad.  Hay que tener en cuenta que no se debe alterar ningún elemento común o modificar las cuotas de participación de la finca. En caso de ser necesarios, sí sería necesaria su aprobación.

Finalmente, para transformar el local en vivienda, es necesario redactar un proyecto técnico de cambio de uso, visado por el Colegio de Arquitectos y firmado por un arquitecto, que garantice el cumplimiento de toda la normativa de aplicación. Este proyecto, se entregará junto con una documentación adicional en el ayuntamiento para que den el visto bueno para el cambio de uso y su posterior Licencia de Primera Ocupación.

Una vez concedido el cambio y obtenida la Licencia de Primera Ocupación, debe redactarse en el notario la escritura del cambio de uso y llevarla al registro de la propiedad.

El cambio de uso en el Ayuntamiento de Madrid recoge unas reglas y guias generales que son de aplicación en muchos otros municipios.

 

REQUISITOS PARA EL CAMBIO DE USO LOCAL-VIVIENDA

VER REQUISITOS DE CAMBIO DE USO LOCAL A VIVIENDA

La nueva vivienda debe contar con los requisitos establecidos en el Plan General de Ordenación Urbana y dependen de cada municipio. En el ayuntamiento de Madrid, que suele ser de referencia para otros muchos municipios, se establecen los siguientes requisitos:

1  Vivienda Exterior:

Todas las viviendas proyectadas deben reunir las condiciones de exterior, para lo cual deben cumplir las siguientes condiciones de salubridad, higiénicas y de seguridad:

  1. Higiénicas: todas las viviendas tienen que ocupar longitud superior a 3 metros en fachada. En esta fachada debe existir al menos un hueco de una pieza habitable. Esta pieza habitable debe tener una superficie útil superior a 12 metros cuadrados. Además, en ella debe poderse inscribir un círculo de 270 centímetros de diametro tangente al paramento de fachada donde se encuentra el hueco.  A su vez, este hueco habrá de recaer a:

a)      Víario público o espacio libre de carácter público.

b)      Espacio privado de la parcela, situado sobre el plano horizontal y sobre la cota de nivel del suelo de la pieza exterior.

2. De seguridad: Debe cumplir con las condiciones de accesibilidad y seguridad establecidas en Código Técnico en materia de prevención de incendios junto con la que determine la normativa sectorial.

2  Programa de vivienda:

Tiene consideración de vivienda mínima aquella que cuenta con estancia-comedor, dormitorio, cocina y aseo. La superficie útil debe ser superior a 38 metros cuadrados y no computarán las terrazas, miradores, balcones, tendederos, ni espacios con altura libre inferior a 220 centímetros. Sin embargo, en caso de tratarse de un estudio, es admisible reducir la superficie útil hasta 25 metros cuadrados, si únicamente dispone de una estancia-comedor-cocina, a modo de dormitorio junto con un aseo.

Todas las piezas de la vivienda tienen la condición de pieza habitable, salvo vestíbulo, aseo, tendedero, pasillo y similares. Las condiciones mínimas de estas son:

a) La cocina, al producir combustión o gases, debe disponer de salida de humos, independientemente del hueco de luz y ventilación correspondiente.

b) Pasillos: se considera la parte por la que se accede a las distintas partes de la vivienda. Tendrán una anchura mínima de 85 centímetros. Los estrangulamientos que disminuyan el ancho del pasillo serán no más de quince 15 centímetros, sin superar los 30 centímetros en longitud y sin estar enfrentados a una puerta. La disposición de las puertas debe permitir el paso a cualquier pieza habitable de un rectángulo horizontal de 180 por 50 centímetros.

c) Tendedero: puede formar parte de la vivienda o de los espacios comunes de la finca, su implantación es optativa. Si está incorporado a la vivienda, deberá contar con un sistema de protección que oculte su visión desde el espacio público. Su superficie será igual o superior a 3 metros cuadrados. Los 3 primeros metros cuadrados no computarán a efectos de edificabilidad.

d) Trastero: Es una pieza no habitable destinada a guardar enseres de la vivienda.

  

3  Altura libre:

La altura libre mínima debe ser de 250 centímetros en al menos en el 75% de su superficie útil de la vivienda, pudiendo reducirse hasta 220 centímetros en el resto.

 

4  Dimensiones de los huecos de paso:

Las viviendas deben disponer de una puerta de acceso de 203 centímetros de altura 82,5 centímetros de anchura como mínimo.

Las dimensiones del resto de hojas de las puertas de acceso serán de 203 centímetros de altura y 62,5 centímetros de anchura para el aseo y 72,5 centímetros para el resto.

 

5  Condiciones de ventilación e iluminacion en piezas habitables y no habitables en viviendas:

Toda pieza habitable de una vivienda dispondrá de ventilación e iluminación natural al exterior. Bien espacio público o patio.

a) Las piezas habitables dispondrán de una superficie practicable de ventilación natural superior al 8% de su superficie útil.

b) Los huecos de iluminación natural deberán tener una superficie superior al 12% de su superficie útil.

La ventilación en piezas no habitables, tales como trasteros, aseos, etc. se podrá resolver mediante ventilación natural directa con ventilación forzada.

Ninguna vivienda tendrá ninguna pieza habitable en planta inferior a la baja o el suelo en nivel inferior al del terreno en contacto con ella.  En vivienda unifamiliar sipodrá situarse en la planta inmediatamente inferior a la baja, si se cumplen las condiciones de ventilación e iluminación natural siendo admisible la solución mediante de patios ingleses de anchura mínima de 250 centímetros.

Una vez revisados que todos estos requisitos se cumplen y es viable el cambio de uso, nuestro equipo procederá con la redacción del proyecto y cumplimentación de la documentación. En nuestro procedimiento te mostramos LA MANERA CORRECTA de hacer un cambio de uso.

¿Cuál es el procedimiento para transformar un local en vivienda y qué incluye el servicio de cambio de uso?

RECUERDA QUE, EN  LOS SERVICIOS DE AMMPLIO ARQUITECTOS, TODOS LOS TRÁMITES ESTÁN INCLUÍDOS HASTA LA FINALIZACIÓN DEL PROYECTO. SOMOS TRANSPARENTES DESDE EL PRINCIPIO PARA QUE CONOZCAS TODOS LOS PASOS NECESARIOS Y SU PRECIO

1  Estudio de viabilidad:

  • Toma de datos del local y levantamiento de planos del estado previo
  • Consulta en el servicio de información urbanísitca del distrito correspondiente de condiciones particulares

2  Proyecto básico y de ejecución

  • Estudio de diversas opciones de distribución de la nueva vivienda
  • Plano de emplazamiento y ubicación
  • Plantas generales
  • Alzados y Secciones
  • Memoria descriptiva y técnica
  • Pliego general y Particular
  • Mediciones y Presupuestos

3  Licencia Urbanística

  • Gestión de la licencia urbanística para el cambio de uso mediante procedimiento ordinario común
  • Redacción y gestión de todos los documentos oficiales requeridos por el Ayuntamiento

4  Dirección de obra (si procede)

  • Dirección y supervisión de obra conforme a proyecto y normativa

5  Fin de obra

  • Redacción del certificado final de obra, visado por el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid

6  Cambio de uso catastral

  • Gestión y tramitación del cambio de uso en catastro de terciario (local) a residencial (vivienda)

7  Licencia de primera ocupación

  • Gestión y tramitación de la licencia de primera ocupación (LPO) según certificado de obra

¿Cuál es el precio de un cambio de uso?

Los honorarios de cambio de uso de un arquitecto para el prodecimiento descrito varían en función del tamaño y el alcance del proyecto. Esta es nuestra tarifa para el cambio de uso:

* Tarifa para inmueble de hasta 75 m2.
* Coste de visado incluido. IVA 21% no incluido. Tasas urbanísticas por prestación de servicios, ICIO, fianza de residuos, etc. no incluidos. Te informaremos de su importe antes de comenzar.
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