Proyecto de implantación de actividad comercial

Para abrir tu negocio o desarrollar una nueva actividad dentro de un local es necesario realizar un Proyecto de Actividad. Ya sea para pequeños comercios minoristas, oficinas, despachos, academias, peluquerías, centros de estética, etc. o explotaciones de apartamentos turísticos, el Ayuntamiento requiere de una Licencia de Actividad. En Ammplio Arquitectos somos especialistas en desarrollar este tipo de proyectos, conocemos al detalle la normativa actualizada de Madrid y te ofrecemos todas las garantías para su ejecución.

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¿Qué es un Proyecto de Actividad?

Un proyecto de implantación de actividad combina el trámite administrativo para obtener la Licencia de Actividad y funcionamiento, que permite la apertura de un negocio, ejercicio o explotación de actividad en un local determinado (tanto nuevo, como su modificación o ampliación) y el proyecto de transformación del inmueble. Este proyecto siempre deberá ser realizado por un técnico competente. Nuestros especialistas estudiarán los detalles del inmueble y del edificio de forma pormenorizada, para asesorarte sobre la mejor opción para ti y tu proyecto; te acompañaremos en todo momento y te ofreceremos todas las garantías para que no te preocupes por nada.

En nuestro estudio contamos con la experiencia necesaria, conocemos por anticipado aquellos problemas que pueden aparecer y te ayudaremos a resolver el proyecto con todas las garantías. Por esta misma razón vamos a explicarte todo el procedimiento a seguir, de manera clara y transparente desde el principio para que lo puedas valorar bien.

Nuestros precios son cerrados e incluyen el procedimiento completo para que sepas todos los pasos necesarios y los gastos que vas a tener por adelantado. Además, como nos gusta la transparencia, nuestros precios van desglosados para que conozcas al detalle todo el proceso.

¿Cuáles son los requisitos para obtener la Licencia de actividad?

CÓMO INICIAR TU ACTIVIDAD CON TODAS LAS GARANTÍAS

Dependiendo de la actividad, la normativa urbanística puede limitar o regular su implantación, por ello siempre deberemos realizar un Estudio previo de viabilidad que nos permita conocer si es posible su implantación y en qué condiciones.

Para obtener la Licencia de Apertura para tu actividad deben cumplirse ciertos requisitos establecidos en el Código Técnico de Edificación (CTE) (como la Accesibilidad y la Seguridad contra incendios), el reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (REBT), el reglamento Instalaciones Térmicas en la Edificación (RITE), las Ordenanzas municipales y, por supuesto, las normativas sectoriales aplicables de cada actividad, reguladas por la Agencia de Actividades.

Generalmente, el inicio de una actividad implicará la reforma del local, por lo tanto deberá tramitarse la licencia de Actividad (y en muchas ocasiones también la licencia de funcionamiento) y el proyecto deberá estar redactado por un Arquitecto.

REQUISITOS PARA LA IMPLANTACIÓN DE ACTIVIDAD

Los requisitos exigibles tanto a nivel técnico como a nivel urbanístico vienen condicionados por el tipo de actividad. Entre las actividades más comunes nos encontramos con:

RESTAURACIÓN (bares, restaurantes, cafeterías…)
HOSPEDAJE (vivienda de uso turístico, apartamentos, hostels, hoteles…)
COMERCIO (tiendas de ropa, peluquerías, papelerías…)
PROFESIONALES (oficinas, despachos de abogados, psicólogos…)
SANITARIOS (farmacias, clínicas dentales, clínicas médicas…)

A continuación te contamos los requisitos de algunas de las actividades más comunes, pero no dudes en consultarnos sobre cualquier otra actividad.

1. REQUISITOS PARA LA IMPLANTACIÓN DE ACTIVIDAD DE RESTAURACIÓN

La actividad de Restauración viene regulada por el Decreto 184/1998, de 22 de octubre, por el que se aprueba el Catálogo de Espectáculos Públicos, Actividades Recreativas, Establecimientos, Locales e Instalaciones. Incorpora condicionantes y requisitos específicos y particulares para el desarrollo de la actividad y su posibilidad de implantación.

La normativa correspondiente a cada actividad depende del tipo de establecimiento que queramos abrir y debemos prestar especial importancia a los requisitos técnico-sanitarios, ya que en la actividad de Restauración es fundamental cumplir con la normativa europea, estatal y autonómica de higiene y manipulación de alimentos. Las categorías más frecuentes en el sector de la Restauración suelen ser bares, restaurantes o cafeterías, pero existen muchas más.

Este tipo de establecimientos, al ser de pública concurrencia deben cumplir también con unos requisitos de accesibilidad específicos y regulados que permitan su uso y disfrute por cualquier persona.

VER CATEGORÍAS Y REQUISITOS HIGIÉNICO-SANITARIOS PARA IMPLANTAR UN BAR, CAFETERÍA O RESTAURANTE

El tipo y características básicas de los locales de restauración se recogen en el Catálogo de Espectáculos públicos, Actividades recreativas, Establecimientos, Locales e instalaciones ( art. 4 de la Ley 17/1997, de 4 de Julio) y en el subsiguiente Protocolo del Ayuntamiento de Madrid de Condiciones técnico sanitarias para la instalación de bares, cafeterías, restaurante y similares, aprobado con fecha 13 de Enero de 2010.

En esta reglamentación depende del tipo de establecimiento que queramos abrir y tendrá diferentes requisitos en función de su categoría.

Tabernas: Establecimientos de pública concurrencia cerrado y cubierto, dedicado de forma profesional y habitual a proporcionar, a cambio de precio, a los concurrentes para su consumo en el interior del local, vino y otras bebidas espiritosas. No pueden tener cafetera, cocina, plancha, ni cualquier otro medio que permita preparar o calentar comidas (D 184/1998, Anexo II 10.1).
Bodegas: establecimiento de pública concurrencia cerrado y cubierto, cuya actividad principal es la venta al por menor de bebidas alcohólicas para su consumo en un lugar distinto, no obstante está permitido el menudeo para su consumo en el interior del local, únicamente en mostrador o barra, como degustación de los productos almacenados. Está prohibida la venta y consumo de comida en el interior del local. (D 184/1998, Anexo II 10.1).
Cafeterías: Establecimientos de pública concurrencia cerrados y cubiertos donde se sirven al público, de manera profesional y permanente, mediante precio, principalmente en la barra o mostrador, aunque también puede servirse en mesas, bebidas y comidas a cualquier hora en las que permanezca abierto el establecimiento, confeccionados normalmente a la plancha o cualquier otro método que permita servir una comida rápida (D 184/1998, Anexo II 10.2).

Bares y café-bares: Establecimientos fijos o desmontables de pública concurrencia, cerrados, cubiertos, semicubiertos o descubiertos donde se sirve al público de manera profesional permanente, mediante precio, principalmente en la barra o mostrador, aunque también puede servirse en mesas, bebidas. Se permite servir tapas, bocadillos, raciones similares, siempre que su consumo se realice en las mismas condiciones que el de las bebidas y no implique la actividad de restauración (D 184/1998, Anexo II 10.2).

Chocolaterías, heladerías, salones de té, croissanteríes y asimilables: Locales cerrados con servicio de bebidas y alimentos, que no implique la actividad de bar, cafetería o restaurante (D 184/1998, Anexo II 10.3).

Restaurantes: Establecimientos fijos o desmontables de pública concurrencia cerrados, cubiertos, semicubiertos, que sirven al público, de manera profesional y permanente, mediante precio, comidas y bebidas para ser consumidas, en servicio de mesas en el mismo local. En este epígrafe se comprenden, cualesquiera que sea su denominación (asadores, pizzerías, hamburgueserías y similares) todos los locales que realicen la actividad descrita.

Bares-restaurantes: Establecimientos de pública concurrencia cerrados, cubiertos, semicubiertos, o descubiertos, en los que se ejerce, de manera diferenciada, las actividades de bar y de restaurante. En estos establecimientos el servicio de mesas de restauración tiene que estar claramente delimitado de la zona del mismo destinada a bar (D 184/1998, Anexo II 10.4).

Bares y restaurantes de hoteles: Dependencia del hotel donde se presta a los residentes en el mismo y acompañantes servicios que consisten en ofrecer las actividades de cafeterías, bares-restaurantes y restaurantes, y que no tienen acceso directo a la vía pública (D 184/1998, Anexo II 10.5)

Salones de banquetes: Locales cerrados y cubiertos que sirven a grupos determinados de público, de manera profesional y permanente, mediante precio, comidas y bebidas, que no implican la actividad de bar, para ser consumidas en servicio de mesas, en el mismo local. En estos locales puede realizarse la actividad de
baile, siempre que sea única y exclusivamente para el público que ha asistido al banquete (D 184/1998, Anexo II 10.7).

Además de los requisitos específicos de cada categoría, existen dependencias y requisitos obligatorios para todas ellas como son:

Zona de uso público.
Cocina o zona de elaboración o manipulación de alimentos: aislado y de uso exclusivo
Almacén de alimentos aislado, las cámaras frigoríficas y congeladoras y armarios o estanterías
Servicios higiénicos de uso público, separados por sexos (excepto si tiene un aforo de más de 50 personas) y adaptado
Servicios higiénicos para personal si se manipulan alimentos
Dependencia o zona destinada exclusivamente al depósito de útiles para la limpieza
Cuarto de Basuras aislado comunitario (si el volumen de los residuos generados en la actividad es inferior a 240 l) o propio (con ventilación, toma de agua, desagüe…) y nunca podrá comunicar, de forma directa, con la zona de manipulación o almacenamiento.
Las cocinas deberán disponer de campana extractora de humos con salida a chimenea exclusiva a cubierta.
Los sistemas de ventilación estarán instalados de forma que se pueda acceder fácilmente a filtros u otras partes que deban limpiarse o sustituirse.

2. REQUISITOS PARA LA IMPLANTACIÓN DE ACTIVIDAD DE HOSPEDAJE

La actividad de Hospedaje en el municipio de Madrid viene regulada por el Plan Especial de Regulación del uso de Servicios Terciarios en la clase de Hospedaje (PEH) desde Abril 2019 e incorpora normas urbanísticas específicas y particulares para el desarrollo de la actividad y su posibilidad de implantación.

El Plan Especial de Hospedaje es el instrumento que establece los usos admisibles y usos característicos en función de la localización del inmueble, así como las particularidades de cada uno de ellos.

Este Plan organiza una división de Madrid en base a una zonificación concéntrica (Anillo 1, Anillo 2 y Anillo 3) y regula de forma diferenciada cuando se quiere implantar la actividad en LA TOTALIDAD de una edificación o sólo EN PARTE de la misma.

A esta normativa se suman las correspondientes al Decreto 159/2003, de 10 de julio, de Ordenación de Establecimientos Hoteleros de la Comunidad de Madrid así como las diferentes Ordenanzas aplicables a las diversas categorías de hospedaje.

Puedes encontrar más información y requisitos detallados de cada categoría de Hospedaje aquí.

Una vez revisados que todos estos requisitos se cumplen y es viable la implantación de actividad de hospedaje, nuestro equipo procederá con la redacción del proyecto y cumplimentación de la documentación. En nuestro procedimiento te mostramos LA MANERA CORRECTA de implantar un alojamiento turístico en un local comercial.

¿Cuál es el procedimiento y qué incluye este servicio?

PROCEDIMIENTO PARA LA IMPLANTACIÓN DE UNA ACTIVIDAD

Para obtener la licencia de apertura de un local, es necesario que el inmueble cumpla con las Normas Urbanísticas y el Código Técnico de la Edificación. Además, los requisitos técnicos mínimos y de seguridad exigidos para la nueva actividad quedan regulados por lo la normativa sectorial correspondiente, que en algunos casos también incluyen normas urbanísticas específicas y particulares para el desarrollo de la actividad.

Antes realizar dicha implantación, hay que tener en cuenta que algunas actividades pueden estar prohibidas por la Ley de Propiedad Horizontal, por las propias normas urbanísticas o reguladas por los estatutos de la Comunidad de Propietarios.

Finalmente, para iniciar cualquier actividad en un inmueble es necesario redactar una memoria descriptiva y técnica de actividad, así como los planos (incluídos los de la reforma, si procede) firmados por un arquitecto, que garantice el cumplimiento de toda la normativa de aplicación. Este proyecto, se presentará mediante Declaración responsable o Licencia urbanística (dependiendo del alcance de las obra, si las hay) junto con una documentación adicional en el Ayuntamiento.

Una vez presentado el proyecto habrá que tramitar en el organismo correspondiente la licencia de funcionamiento.

RECUERDA QUE, EN LOS SERVICIOS DE AMMPLIO ARQUITECTOS, TODOS LOS TRÁMITES ESTÁN INCLUÍDOS HASTA LA FINALIZACIÓN DEL PROYECTO. SOMOS TRANSPARENTES DESDE EL PRINCIPIO PARA QUE CONOZCAS TODOS LOS PASOS NECESARIOS Y SU PRECIO

1 Estudio preliminar y de viabilidad:

¿Cómo realizamos el estudio de viabilidad?

Toma de datos del local y levantamiento de planos del estado previo
Consulta en el servicio de información urbanística del distrito correspondiente de condiciones particulares de la finca
Análisis de inmueble de acuerdo a todas las normativas aplicables
Propuesta de procedimiento y de adecuación a la actividad en función de tu tipo de establecimiento.

SI TIENES DUDAS, NO TE PREOCUPES, NOSOTROS TE ASESORAREMOS ENTRE LAS DIFERENTES OPCIONES.

2 Memoria descriptiva y técnica de la Actividad

¿Qué incluímos en la memoria de actividad?

Datos generales del local
Datos generales de la actividad
Descripción detallada del local (superficies dedicadas por áreas…)
Descripción detallada de la actividad (incluyendo horario, número de empleados…)
Descripción detallada de las instalaciones (y maquinaria, si procede)
Justificación de la normativa técnica aplicable en cada caso: protección contra incendios, condiciones de seguridad de utilización, proyección contra el ruido, eficiencia energética…
Justificación de la normativa sectorial aplicable (dependiendo de la actividad a desarrollar)

SABEMOS QUE ES MUCHA DOCUMENTACIÓN, PERO TRANQUILO, EN AMMPLIO TENEMOS LOS CONOCIMIENTOS Y LA EXPERIENCIA PARA QUE NO TENGAS QUE PREOCUPARTE POR NADA.

3 Planos generales

¿Qué planos vamos a realizar?

Plano de emplazamiento, situación en el edificio y ubicación de la actividad.
Plano de distribución en planta del estado actual (y reformado, si procede).
Plano de distribución de alzados y secciones del estado actual (y reformado, si procede).
Plano de instalaciones (y de maquinaria, si procede)
Plano de evacuación (si procede)

4 Valoración de presupuesto

Presupuesto estimado de cada capítulo y oficio interviniente

5 Dirección de obra (siempre que sea necesario hacer obra)

Dirección y supervisión de obra conforme a proyecto y normativa
Coordinación de seguridad y salud

6 Licencia de Actividad (Tramitación con el Ayuntamiento o Coordinación con ECU)

La licencia de Actividad es la autorización municipal sobre el proyecto para el inicio de obras e instalaciones en el local de referencia. El procedimiento de tramitación se realiza por Declaración responsable para todas las actividades inocuas (como la mayoría de comercios minoristas, oficinas, academias, peluquerías…). Eso sí, siempre que nuestra actividad se encuentre entre las calificadas (como bares, cafeterías, restaurantes, talleres de automoción, imprentas…) y/o se si realizan obras de gran envergadura, como contempla el artículo 2.2 de la Ley de Ordenación de Edificación, el procedimiento deberá realizarse mediante Licencia Urbanística

Incluye la redacción y gestión de todos los documentos oficiales requeridos por el Ayuntamiento o la ECU
Los plazos y tasas municipales podrán variar en función de la vía elegida

7 Licencia de funcionamiento o apertura, si procede (Tramitación con el Ayuntamiento o Coordinación con ECU)

La licencia de funcionamiento es la autorización municipal sobre el local teniendo en cuenta la Licencia de actividad previamente concedida
Será necesaria la licencia de funcionamiento siempre que nos encontremos ante el ejercicio de actividades consideradas como «calificadas» (las actividades molestas, insalubres, nocivas y/o peligrosas que requieren adoptar medidas correctivas sanitarias, de seguridad y/o medioambientales) y la puesta en marcha de toda instalación, para la que se haya otorgado licencia.
Gestión y tramitación de la licencia de funcionamiento.

* Otros trámites exigibles según actividad

CIVUT: Redacción del certificado de idoneidad de Vivienda de uso turístico si esta categoría es la desarrollada en el proyecto.
EVALUACIÓN AMBIENTAL DE ACTIVIDADES O CALIFICACIÓN AMBIENTAL (Ayuntamiento).
ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL (Consejería de Medio Ambiente).
AUTORIZACIÓN AMBIENTAL INTEGRADA (Consejería de Medio Ambiente).
LEGALIZACIÓN DE INSTALACIONES Y/O REGISTRO INDUSTRIAL (Consejería de Industria).
ESTUDIOS ACÚSTICOS DE LOCALES.
REDACCIÓN DE ESTUDIO Y/O PLAN DE GESTIÓN DE RESIDUOS DE CONSTRUCCIÓN Y DEMOLICIÓN (RCD).
TRAMITACIÓN Y GESTIÓN DE DOCUMENTACIÓN PARA LA LEGALIZACIÓN DE NEGOCIOS ANTE LA CONSEJERÍA DE SANIDAD.
TRAMITACIÓN Y GESTIÓN DE DOCUMENTACIÓN PARA LA AUTORIZACIÓN DE PEQUEÑOS PRODUCTORES DE RESIDUOS TÓXICOS Y PELIGROSOS (RTPs).
TRAMITACIÓN Y GESTIÓN DE DOCUMENTACIÓN PARA LA AUTORIZACIÓN DE GRANDES PRODUCTORES DE RESIDUOS TÓXICOS Y PELIGROSOS (RTPs).
AUTORIZACIÓN DE VERTIDOS AL SANEAMIENTO PÚBLICO.
PROYECTO DE APQ (ALMACENAMIENTO DE PRODUCTOS QUÍMICOS).

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