La actualización del Impuesto sobre los Bienes Inmuebles, en adelante y también llamado IBI, supone una posible modificación en la valoración que se lleve a cabo en los inmuebles a petición de los ayuntamientos, es decir, la modificación de la base imponible sobre la que se aplicará el tributo.

A lo largo de este post explicaremos las nuevas modificaciones introducidas al respecto de cara a 2022.

En primer lugar, es imprescindible conocer qué es el Catastro y el valor catastral.

En catastro es un registro administrativo que depende del Ministerio de Hacienda que describe los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales tal y como se regula en el artículo 1 del Real Decreto Legislativo 1/2004 de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

Por otro lado, tal y como se regula en el artículo 22 de la misma Ley, el valor catastral es el valor determinado de forma objetiva para cada inmueble en base a los datos que se hallen en el Catastro Inmobiliario, el cual está compuesto por el valor del suelo y de las construcciones.

Novedades sobre la actualización del Impuesto sobre los Bienes Inmuebles

Es sabido que, desde hace solo unos días, la actual Ministra de Hacienda, María Jesús Montero, entregó al Congreso el proyecto de los Presupuestos Generales del Estado para el año 2022 en el que se incluyen numerosas modificaciones así como novedades.

Entre las medidas incluidas en el nuevo proyecto para los Presupuestos Generales, incluyen algunas que benefician a los ciudadanos, si bien, también incluye otras medidas que pueden perjudicar al bolsillo de los mismos.

Entre las medidas que pueden perjudicar a los ciudadanos, es imprescindible mencionar la que supone la actualización de los valores catastrales de más de 800.000 inmuebles.

¿Esto qué supone? Pues que la Administración efectuará de forma automática el cálculo del rendimiento fiscal de todas las transacciones de inmuebles y de las operaciones de cesión de los mismos, con la única intención de reducir así el fraude fiscal y contar con un único medio de valoración.

En definitiva, se ha modificado el cálculo de la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, es decir, aquellos tributos relacionados con los inmuebles. Hasta ahora, el pago de estos impuestos se hacía en base al precio de compra de los mismos.

Sin embargo, con la propuesta establecida por parte del Ministerio de Hacienda, se hará con un cálculo medio del Catastro que no tendrá carácter retroactivo, con el fin de luchar contra la litigiosidad como consecuencia de las discrepancias surgidas por la aplicación de distintos valores a la hora de fijar el precio de los inmuebles por parte de las distintas Comunidades Autónomas.

La intención de luchar contra dicha litigiosidad está siendo profundamente cuestionada, pues al final, tendrán que asumir esta carga aquellos contribuyentes en los que el valor de referencia sea superior al valor de mercado.

Efecto de la nueva incorporación sobre el bolsillo del contribuyente

Este cambio en la legislación implicará que, si el precio de compra de una vivienda es inferior al valor establecido como referencia, la base del impuesto en cuestión será mayor, y, por lo tanto, el contribuyente tendrá que efectuar un pago, a su vez, mayor en la liquidación.

Será habitual que se dé este tipo de situación, pues lo normal es que el precio de compra sea inferior al precio de mercado del inmueble, suponiendo un coste adicional para el contribuyente en la liquidación.

También se podrán apreciar efectos sobre los futuros alquileres, pues cuando se realice una inversión en viviendas con el fin de destinarlas al alquiler, el precio de compra, al ser normalmente inferior al de mercado, implicará que dichos alquileres subirán como consecuencia de la mayor tributación que tendrá que asumir el contribuyente con su operación.

También hemos comentado que incide sobre el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, pues cuando se deje en herencia un inmueble, la cuantía del impuesto se calculará sobre el valor del mismo, y si el valor de referencia es mayor que el valor de mercado, el importe a pagar también será mayor en este caso.

Esta novedad incide de manera indirecta sobre el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, pues el valor catastral además del valor de los inmuebles, determina también la cuantía del impuesto a pagar, de forma que, como ya hemos mencionado, cuanto mayor sea el valor, mayor será, además de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

El cálculo del valor de referencia

Es importante conocer la forma de cálculo del valor de referencia que utilizará la Administración como valor del inmueble que vaya a ser gravado.

Dicho cálculo será una media del precio de los inmuebles de la misma zona en cada municipio.

Tal y como se ha mostrado en el Portal de la Dirección General del Catastro a través de su página web, la media en cuestión se hará con los precios de las compraventas de inmuebles que hayan sido inscritas o se hayan realizado ante notario, en la zona en cuestión.

Además, Hacienda ha determinado que, en el caso de bienes inmuebles urbanos, se tendrá que hacer uso de un factor de minorización de un 0,9%, con el que se pretenderá que el posible aumento en el pago de los impuestos sea más moderado, consiguiendo con el mismo una forma de corregir el valor de referencia para adecuarlo al real precio de mercado lo máximo posible y será aplicado por el Catastro.

Los posibles efectos sobre las Comunidades Autónomas

La recaudación de las Comunidades Autónomas con respecto a los impuestos mencionados anteriormente será mayor tras la adopción de esta medida propuesta.

Lo cual puede suponer un beneficio para las arcas públicas, aunque en el supuesto de que quieran mantener la recaudación anterior, deberán reducir el tipo de gravamen aplicado.

Los efectos de la nueva Ley de Vivienda

La introducción de la nueva Ley de Vivienda propuesta por el Estado puede suponer un aumento de los tipos aplicados sobre las viviendas vacías. Son más de 200 los municipios que han aumentado el Impuesto sobre Bienes Inmuebles a aquellos contribuyentes que en su patrimonio cuenten con viviendas las cuales tengan sin habitar.

El aumento del tipo podrá oscilar entre el 1 por ciento y el 50 por ciento sobre el tipo anterior, suponiendo un aumento considerable en la recaudación de los Ayuntamientos.

Aunque sean pocos los municipios en comparación a la totalidad de ellos que hay en España, solo ellos superan el 22 por 100 de la población española, es decir, casi 11 millones de españoles. Por lo tanto, con esto podemos ver que la medida adoptada tendrá una alta repercusión en el contribuyente, en concreto, sobre 10,7 millones de personas. Si bien, podrán ser más municipios los que se sumen a aplicar la medida en cuestión.

Entre los municipios que ya están aplicando la medida podemos nombrar algunos que destacan por su volumen de población tales como:

• Barcelona
• Córdoba
• Sevilla
• Zaragoza

Mientras Cataluña es el lugar donde más municipios aplican este aumento en el tipo, la Comunidad de Madrid, sin embargo, actúa de manera totalmente contraria. Han advertido sus dirigentes que no aplicarán la Ley de Vivienda, aunque no serán todos, pues algunos de ellos, también con una población de gran volumen, la están aplicando a día de hoy, como serían los siguientes:

• Móstoles
• Alcalá de Henares
• Alcorcón
• Fuenlabrada
• Getafe
• Leganés
• Parla

Ha sido una medida respaldada, en más de una ocasión, por el Tribunal Constitucional. Tal y como estableció este Tribunal, la posesión de una vivienda vacía, pone sobre la mesa una riqueza real o potencial por parte del contribuyente, y el recargo impuesto es acorde al principio de capacidad económica.

Si bien, en otros supuestos en los que también ha sido avalado por el Tribunal Constitucional, como fue con respecto al gravamen impuesto por el Parlament de Cataluña, fue, sin embargo, tumbado por el Tribunal Supremo.

Pactos con respecto a la Ley de la Vivienda

Dentro de los Presupuestos Generales del Estado se ha conseguido un consenso con respeto a la medida para obligar a los propietarios de las viviendas a bajar el precio del alquiler de los mismos.

Esto implicaría, en relación con la aplicación de la medida de atender al valor de referencia en cuando a los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones, un menoscabo a esos propietarios, pues aquellos que adquieran a día de hoy algún tipo de inmueble con la intención de destinarlos al alquiler, además de soportar un mayor gravamen de dichos impuestos, deberán hacer frente a un ingreso menor que el pretendido, probablemente, con su inversión.

La regularización Catastral

La regularización catastral, como ya hemos mencionado, consiste en introducir en el archivo del Catastro los inmuebles que poseemos.

Somos muchos los profesionales que nos dedicamos a ello, si bien, desde Ammplio, un estudio de arquitectura, ofrecemos la posibilidad de llevar a cabo para nuestros clientes todos los trámites administrativos pertinentes ofreciendo un precio cerrado.

Estamos especializados en llevar a cabo este tipo de trámites, así como en la subsanación de cualquier posible discrepancia que pueda surgir para conseguir el mayor ahorro posible en cuanto al Impuesto Sobre Bienes Inmuebles.

Si la regularización no se lleva a cabo de forma voluntaria, será la Administración quien la realice cuando considere que existen discrepancias entre el valor declarado y el valor real del inmueble, ofreciendo siempre un plazo de quince días a los contribuyentes para que presenten las alegaciones que consideren oportunas.

Nuestro equipo se ocuparía de forma íntegra a solucionar ambas opciones, tanto si es la Administración quien nos requiere para efectuar la regularización como si es el cliente por propia voluntad quien pretende llevarla a cabo.

Para ellos contamos con un procedimiento que consiste en:

1. Estudiar la viabilidad previa: revisando toda la documentación previa existente y consultando a los servicios de información urbanística y al Catastro sobre la situación administrativa del inmueble.
2. Documentos y anexos: supone la aportación tanto de fotografías, como del título de propiedad del inmueble o el contrato de compraventa del mismos, los planos y toda la documentación adicional que pueda ser de utilidad.
3. Presentación de impresos: nos encargaremos de redactar las alegaciones pertinentes, así como a cumplimentar la documentación requerida por la Administración.

El precio que ofrecemos por nuestros servicios, como ya hemos mencionado, es un precio cerrado. Nuestra tarifa será de 200 euros por cada inmueble de hasta 75 metros cuadrados que se pretenda regularizar en el Catastro, este mismo precio podrá cambiar en función del tamaño del mismo.

El gabinete de prensa del Ministerio de Hacienda ha dejado claro que la introducción del valor de referencia con respecto a los inmuebles se trata de una medida muy sopesada por todos los que lo conforman, así como inciden en que no supondrá un perjuicio para el contribuyente, a diferencia de lo que opinan otros expertos.

Tal y como hemos podido ver a lo largo de este post, las medidas propuestas por el Gobierno supondrán un menoscabo en el bolsillo de los contribuyentes españoles que posean inmuebles, bien en el momento de su compraventa o a la hora de destinarlas al alquiler. Será una cuestión a tener en cuenta antes de llevar a cabo una operación de este tipo.

Será necesario llevar a cabo la regularización de los inmuebles que poseemos en el Catastro, y para ello es preferible contar con profesionales especializados en ello para solventar nuestros posibles problemas y solucionarlo lo más rápido posible, examinando todas las opciones profesionales con las que podamos contar y las garantías, así como los servicios que puedan ofrecernos.

Por ello, en Ammplio, ofrecemos un equipo especializado en este tipo de trámites desde nuestro despacho de arquitectura, que pretenderá facilitar al contribuyente la tramitación de la regulación, tanto si es por propia voluntad como si es por requerimiento de la propia Administración.